Aprende sobre el estudio de cabida

Si estás planificando hacer un proyecto inmobiliario desde cero, construyendo un edificio en un terreno vacío, antes de tramitar cualquier permiso y reunir financiamiento para ejecutar la obra debes estudiar la factibilidad del proyecto. Y para ello, además de obtener el certificado de informaciones previas, es fundamental hacer el estudio de cabida del predio. En este artículo de Buena Inversión te explicamos este importante concepto.

¿Qué es un estudio de cabida?

Vámonos a la pregunta esencial: qué significa hacer un estudio de cabida. Pero primero, entendamos el concepto de cabida. Para los que no les suena natural, la rae define 4 acepciones, de las cuales rescatamos 2 que consideramos atingentes:

•  Espacio o capacidad que tiene una cosa para contener otra.
•  Extensión superficial de un terreno o heredad

Como puedes comprender, la cabida de un predio es su capacidad para contener espacio, medido en superficie (metros cuadrados por lo general).  Aunque físicamente un terreno podría soportar una capacidad considerable de metros cuadrados construidos en alturas, su capacidad efectiva estará restringidas por las disposiciones urbanísticas que fije la comuna donde esté emplazado, de acuerdo al plan regulador. Estas disposiciones son informadas en el certificado de informaciones previas que se obtiene del predio.

Si bien la segunda definición que hemos puesto es correcta, no satisface del todo ya que, como hemos mencionado, la cabida de un predio no estará dado solo por su superficie, si no por la cantidad de metros cuadrados en altura que pueden construirse sobre esa superficie.

Entonces, ¿qué es un estudio de cabida? Es un estudio de la capacidad que tiene un predio en términos de metros cuadrados a construir, de acuerdo a las restricciones que disponga el plan regulador sobre éste. Vemos más detalles en la siguiente sección.

¿Cómo se hace un estudio de cabida?

Para realizar el estudio de cabida, es necesario conocer las disposiciones constructivas y urbanísticas que son aplicables al predio, las cuales son informadas en el mencionado certificado de informaciones previas. Algunos factores que debemos considerar de este certificado para realizar un estudio de cabida son los siguientes:

• Coeficiente máximo de constructibilidad: Este factor se multiplica por la superficie del predio para determinar con ello cuántos metros cuadrados es posible construir sobre éste.
• Coeficiente de ocupación del suelo: Este factor se multiplica por la superficie total del predio para determinar cuál es la superficie que puede ocuparse para construir.
• Distanciamientos a medianeros: Este factor determina el margen de distancia que debe dejarse libre desde el límite del predio.
• Altura máxima de edificación: Como su nombre lo indica, determina la altura máxima que puede medir la construcción que se está proyectando. Esta altura está determinado por la rasante que afecta al predio.
• Rasante: La ordenanza la define como una recta imaginaria que mediante un ángulo de inclinación define la envolvente en la cual puede desarrollarse una edificación.

Estos factores se utilizan para realizar los cálculos necesarios para determinar la cabida y se conjugan estableciendo restricciones que limitarán la capacidad del predio, de las cuales siempre debemos atenernos a la más restrictiva. Veamos un ejemplo simplificado para entenderlo mejor:

Ejemplo de estudio de cabida

Supongamos que tenemos un predio de media hectárea (5.000 m2), 100 metros de ancho por 50 metros de largo. Obtenemos el certificado de informaciones previas y obtenemos las siguientes disposiciones:

• Distanciamientos a medianeros: 5 metros
• Altura máxima de edificación: 18 metros
• Coeficiente máximo de constructibilidad: 5
• Coeficiente de ocupación del suelo: 0,7

Con estos antecedentes realizamos los siguientes cálculos:

• Comenzamos calculando la superficie máxima a construir: Esto lo obtenemos multiplicando la superficie del predio por el coeficiente máximo de constructibilidad:
  • 5000 m2 * 5 = 25.000 m2
• La superficie que podemos ocupar del predio para construir está dada por el coeficiente de ocupación del suelo, que multiplicamos por el área del terreno:
  • 5000 m2 * 0,7 = 3.500 m2
• Debemos considerar a su vez la distancia a los medianeros como una segunda restricción del área que tendremos disponible para construir. Considerando una distancia de 5 metros en cada costado de ambas dimensiones del predio, obtenemos la siguiente superficie:
  • (100-2*5) m * (50-2*5) m=3.600 m2
• El área de suelo efectiva que podemos utilizar para construir será el mínimo entre los dos valores anteriormente calculados, 3500m2 y 3600 m2
  • Área de suelo para construir: 3500 m2
• Ahora, calculamos cómo podemos distribuir en altura los 25.000 m2 que podemos construir en una área de construcción 3500 m2. Es decir, calculamos los pisos que podrá tener nuestra construcción. Para ello hacemos la división entre la superficie máxima a construir por el área de suelo que podemos usar para construir:
  • 25.000 m2 / 3.500 m2 = 7,1
• Es decir, podemos construir potencialmente 7 pisos para el proyecto. Supongamos además que se requiere que los pisos del edificio tengan una altura de 3 metros cada uno. La altura máxima para nuestro predio de 18 metros. Por tanto el número de pisos que podremos construir bajo esta restricción es:
  • 18 m / 3m =6 pisos
• Es decir, a pesar de que haciendo el cálculo anterior teníamos la capacidad de construir 7 pisos, considerando la altura máxima esta capacidad se reduce a 6 pisos.

Por lo tanto, la cabida de nuestro predio, considerando todas las disposiciones anteriores será de 3500 m2 * 6 pisos= 21.000 metros cuadrados edificables.

¡Atención! El ejemplo de estudio de cabida presentado representa un ejercicio simplificado a modo explicativo que excluye algunas consideraciones y cálculos. En ningún caso constituye una guía formal de cómo realizar el estudio de cabida de un predio

¿Por qué es importante hacer el estudio de cabida de un predio?

Te explicamos la importancia de realizar un estudio de cabida con el siguiente razonamiento: La mayoría de los proyectos inmobiliarios privados (aunque no todos) tienen un objetivo comercial. Por ello, se buscará maximizar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria. ¿Y cómo se logra eso? O bien intentando maximizar el valor del metro cuadrado a partir de terminaciones y otros elementos, o bien, procurando construir la mayor cantidad de metros cuadrados en el predio. 

La lógica es simple: mientras más metros cuadrados pueda construir en un terreno, más metros cuadrados tendré disponible para arrendar o para vender de mi proyecto inmobiliario, y más ingresos podré generar de ello. Lo que determinará cuántos metros cuadrados podré construir es justamente el estudio de cabida.

Calcular los metros cuadrados que se puedan construir en un predio no es solamente un ejercicio para estimar la rentabilidad del proyecto. También es crucial para determinar su factibilidad económica. Es decir, si realizarlo constituirá un inversión rentable o si significará derechamente una pérdida. Para inmobiliarias, es un ejercicio fundamental. Hay que tener en cuenta que para un empresa de este tipo, el proyecto comienza por adquirir un terreno para construir, generalmente comprándolo a un particular. Luego, conseguir financiamiento, planificar la arquitectura y construcción de la obra, etc. Si el estudio de cabida determina que no habrá metros cuadrados suficientes para vender a un precio proyectado, el proyecto puede ser económicamente no viable, considerando los costos que comprende (compra del terreno, trabajo en el terreno, construcción, etc).

Y desde la otra cara de la moneda, el estudio de cabida es igualmente importante para el propietario que está negociando la venta de su predio a una inmobiliaria. El dilema básico del propietario vendedor es saber a qué precio podría o debería vender su propiedad. Un criterio puede ser el valor comercial que representa el predio para el propietario. En ese sentido, realizar una tasación comercial de inmueble es fundamental. Pero si el propietario quiere tener una visión más amplia del valor que representa su predio, sería conveniente que tuviera una idea del potencial valor comercial que representa para el comprador. Para ello, además de obtener el certificado de informes previos, realizar un estudio de cabida resulta una información de interés.

¡Ya lo sabes! Al planificar tu proyecto inmobiliario no olvides realizar el estudio de cabida con un arquitecto para poder tener una real dimensión de lo que podrás abarcar en tu próxima construcción. Los planes bien estudiados tienen más chances de ser exitosos. ¡Saludos y Buena Inversión!