El pacto de retroventa

¿Sabías que si vendes un inmueble puedes posteriormente cambiar de opinión y cancelar la venta, recobrando la propiedad del bien raíz que vendiste? Esto es posible siempre y cuando hayas firmado una escritura de compraventa con pacto de retroventa. En este artículo de Buena Inversión explicamos este interesante concepto legal regulado por nuestro Código Civil. Sigue leyendo para conocer cómo puedes usarlo a tu favor al vender un inmueble.

¿Qué es un pacto de retroventa?

Como su nombre lo indica, el pacto de retroventa es un acuerdo que se suscribe como pacto accesorio en un contrato de compraventa entre vendedor y comprador, donde se establece el derecho del vendedor de retractarse de la venta, recobrando lo que vendió y reembolsando al comprador por ello. Así lo define el Código Civil:

Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.

Artículo  1881, Código Civil

De esta definición que hace la ley, podemos inferir también la respuesta a una importante pregunta que se hace cualquier comprador que firma un pacto de compraventa. Lo vemos en el siguiente punto.

¿Cómo se compensa al comprador al realizar la retroventa?

Como sabemos, naturalmente los bienes raíces adquieren plusvalía a lo largo del tiempo. Si se realiza la retroventa de un inmueble, el comprador querrá verse compensado por devolver una propiedad con este incremento de valor. 

El artículo citado establece que se reembolsa al comprador lo que se estipule en el pacto. O en su defecto, si no se especifica en el pacto de retroventa, se reembolsará lo que haya costado la compra. Esto último caso terminaría siendo perjudicial para el comprador si se da la lógica que la propiedad adquiera valor en el tiempo, como ocurre en la mayoría de los casos.

Entonces, desde el punto de vista del comprador, lo más conveniente para resguardar sus intereses sería que en el acuerdo de retroventa se establezca que la propiedad será reembolsada a su valor de mercado a la fecha de efectuar la retroventa, lo cual bien podría ser estimado mediante una tasación inmobiliaria.

Derechos del pacto de retroventa

El pacto de retroventa establece derechos para comprador y vendedor, que repasamos a continuación:

Derechos del comprador: 

• Derecho a ser reembolsado por la restitución de la cosa para la cosa que se hace la retroventa. Esto también incluye el reembolso por las gastos en mejoras a la propiedad que debió hacer y que se consideren como necesarias. Eso sí, el reembolso no aplica para gastos en mejoras “útiles o voluptuarias” como lo define la ley.
• Derecho a ser notificado de la intención de realizar la retroventa por parte del vendedor, con anticipación de 6 meses para el caso de bienes raíces y de 15 días para el caso de bienes muebles.

Derechos del vendedor

• Derecho a serle restituida la cosa pactada en retroventa, con sus accesiones naturales como lo establece la ley.
• Derecho a ser indemnizado por el comprador a causa de deterioros que haya sufrido la cosa a restituir, que sean imputables al comprador que restituye.

Condiciones del pacto de retroventa

Revisamos por último algunas condiciones fundamentales que establece la ley sobre el pacto de retroventa:

• Tipos de bienes: A pesar de que en este artículo hemos hablado de bienes raíces, lo cierto es que el pacto de retroventa es válido para bienes muebles e inmuebles.
• Sin cesión: El derecho que obtuvo el ex propietario que vendió el inmueble con pacto de retroventa no puede cederlo a un tercero.
• Cuando establecerlo: La ley exige que el pacto de retroventa se estipule al momento de celebrar el contrato para que tenga validez.
• Plazo máximo: Se establece un pacto máximo de 4 años para intentar la acción de retroventa, desde la fecha del contrato que estableció el pacto de retroventa.

Esto último quiere decir que si transcurridos 4 años el vendedor no intentó recobrar la propiedad, el comprador se consolida con la propiedad. 

¿Qué pasa si se enajena o hipoteca un bien con pacto de retroventa?

El comprador o vendedor que está transando un inmueble con pacto de retroventa podría intentar constituir un derecho sobre el bien raíz a favor de un tercero. En lo que respecta a bienes inmuebles y sus efectos contra terceros, el pacto de retroventa está sujeto al artículo 1491 del Código Civil, el cual señala lo siguiente:

Si el que debe un inmueble bajo condición lo enajena, o lo grava con hipoteca, censo o servidumbre, no podrá resolverse la enajenación o gravamen, sino cuando la condición constaba en el título respectivo, inscrito u otorgado por escritura pública.

Artículo 1491, Código Civil

Este artículo hace alusión a “quien debe un inmueble bajo condición”, que en este caso corresponde al vendedor del inmueble. En efecto, en un contrato de compraventa el vendedor debe el bien al comprador mientras que el comprador debe el pago del precio de la venta. 

Es decir, en términos prácticos, si el vendedor intenta una enajenación del bien o intenta constituir un gravamen o hipoteca a favor de un tercero, estas acciones quedarán resueltas (es decir, quedarán sin efecto) mientras esté vigente un pacto de retroventa  para el bien inmueble, debidamente inscrito por escritura pública.

Ahora bien, la ley no menciona directamente alguna forma de proceder en caso que el comprador que ya ha adquirido y recibido un inmueble con pacto de retroventa vigente lo enajena, hipoteca o grava a favor de un tercero. 

Sin embargo, si el comprador enajena el inmueble y a causa de esto el vendedor no puede posteriormente ejercer su facultad de recobrarlo, el vendedor podría demandar al comprador por incumplimiento de contrato. En este caso, convendría añadir cláusulas al pacto de retroventa que fijen multas por el incumplimiento, tal como se suele hacer en una promesa de compraventa. Otra forma que tiene el vendedor para evitar estas situaciones es estableciendo prohibiciones de enajenar o gravar el bien raíz, por el plazo que dure el pacto de retroventa.

¡Ya lo tienes! Si estás próximo a vender un inmueble y temes que tiempo después te arrepentirás de haberlo vendido, conversa con tu potencial comprador la posibilidad de establecer un pacto de retroventa. Si  ambos están de acuerdo con fijar esa cláusula, puede ser una opción ideal para un vendedor inseguro de enajenar su propiedad. ¡Saludos y hasta la próxima!