Hipotecas de propiedades

Buena parte de las propiedades que se transan en el el mercado inmobiliario tienen inscrita una hipoteca. En este artículo conocerás que es una hipoteca para la ley y algunos otros detalles que valen la pena tener en cuenta al comprar, vender o tener una propiedad hipotecada.
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Buena parte de las propiedades que se transan en el el mercado inmobiliario tienen inscrita una hipoteca, producto de haber sido financiada por alguno tipo de crédito hipotecario. En este artículo conocerás que es una hipoteca para la ley y algunos otros detalles que valen la pena tener en cuenta al comprar, vender o tener una propiedad hipotecada.

¿Qué es una hipoteca?

La hipoteca es una garantía constituida sobre un bien inmueble para resguardar el cumplimiento de una obligación, como por ejemplo el pago de un crédito que se ha sido otorgado por una entidad financiera para financiar un inmueble (en términos formales, un mutuo hipotecario). La hipoteca puede constituirse sobre un bien del propio deudor o sobre un bien de un tercero.

La hipoteca faculta al acreedor para rematar judicialmente el bien inmueble que ha sido puesto en garantía en caso de que el deudor incumpla los compromisos de pago. Los dineros recaudados en el remate judicial son destinados de esta forma a pagar el dinero adeudado al acreedor.

La hipoteca es una garantía real

En Derecho, existen dos tipos de garantías, las garantías personales y las garantías reales.

  • Las garantías personales: No se basan en un bien para respaldar el cumplimiento de una obligación. En estos casos, el deudor responde con todo su patrimonio en caso de incumplimiento.
  • Las garantías reales: Son aquellas en que el deudor respalda el pago de la deuda contraída con un bien propio o de un tercero. Estas garantías pueden ser sobre bienes muebles, como un vehículo, o sobre bienes inmuebles.

La forma más conocida de garantía real sobre bien mueble es la prenda. Por su parte, la la hipoteca es una garantía real sobre un bien inmueble.

¿Por qué son necesarias las hipotecas?

La compra de un bien inmueble siempre involucra altas sumas de dinero. Para un banco o institución financiera que otorga un crédito para financiar la compra de una propiedad, esta operación le significa un riesgo considerable, fundamentalmente en cuanto a la eventualidad de no pago por parte del deudor.

Los bancos e instituciones financieras están regulados por la Superintendencia de Bancos e instituciones financieras, que entre otras cosas supervisa y exige de que las entidades financieras tengan una gestión adecuada del riesgo. En ese sentido, las hipotecas permiten que bancos y instituciones financieras puedan tener una garantía del pago sobre el monto prestado, al permitir rematar el bien inmueble para obtener dinero en caso de no pago de la deuda, mitigando de esta forma este riesgo.

Si no existiesen las hipotecas, la superintendencia le exigiría a los bancos provisionar los montos prestados para reducir el riesgo, lo cual pondría restricciones en el otorgamiento de créditos. En consecuencia, obtener créditos para financiar propiedades no sería tan fácil y con ello la economía no podría desarrollarse de buena forma.

Hipoteca Específica o de primer grado e Hipoteca General o de segundo grado

Cuando se contrae un mutuo hipotecario, normalmente se establecen dos hipotecas. Una hipoteca específica, llamada también hipoteca de primer grado, y una hipoteca general o llamada también hipoteca de segundo grado. Ambas hipotecas se constituyen sobre el mismo bien inmueble.

  • La hipoteca específica o de primer grado: Garantiza el pago del monto otorgado por el mutuo hipotecario, para la compra del inmueble
  • La hipoteca general o de segundo grado: Respalda cualquier otra obligación financiera que el deudor contraiga con el banco o institución financiera que otorgó el crédito. Por ejemplo, líneas de crédito, créditos de consumo,etc.

Cuando el deudor paga totalmente la deuda del crédito hipotecario, se alza la hipoteca de primer grado, con lo cual la hipoteca de segundo grado pasa a constituirse como hipoteca de primer grado, toda vez que el deudor mantenga alguna otra deuda con la institución financiera (por ejemplo, producto de un crédito de consumo). Si el deudor está libre de deudas, puede solicitar que también se alze esta hipoteca de primer grado (antes de segundo grado)

¿Qué pasa con la hipoteca de una propiedad cuando se vende?

Recalquemos que la propiedad hipotecada que se adscribe como garantía para el pago de una deuda puede ser propiedad del deudor o de un tercero. Esto se extiende para el caso de que un bien inmueble hipotecado sea vendido y pase a ser propiedad de otra persona.  La ley faculta al acreedor de la deuda a mantener la hipoteca sobre la propiedad, aun cuando haya dejado de estar en poder del deudor que contrajo el crédito.

Ahora bien, lo que ocurre normalmente es que el dinero que el deudor vendedor obtiene de la venta de un inmueble es usado para prepagar el crédito hipotecario totalmente y con ello alzar la hipoteca. Con ello, el comprador inscribe la propiedad a su nombre libre de hipotecas preexistentes.

Pagado el crédito, la hipoteca debe alzarse

Si has sido un deudor responsable que ha completado los pagos de un crédito hipotecario, ten en cuenta lo siguiente: es tu derecho exigir que el banco o institución financiera alce la hipoteca sobre tu inmueble.

La ley 20.855, publicada en enero de 2016, establece que es es deber de las entidades financieras realizar la tramitación del alzamiento de prendas e hipotecas una vez saldada la deuda de un crédito, pagando también los costos asociados al alzamiento.

La normativa establece un plazo de 45 días para que la institución financiera alce la hipoteca, desde la fecha de pago de la última cuota del crédito, y 30 días para informar al otrora deudor una vez concretado el alzamiento.

El alzamiento de una hipoteca se realiza mediante escritura pública que luego se inscribe en  el conservador de bienes raíces para cancelar la inscripción de hipoteca sobre el inmueble.


Espero que este artículo te haya despejado tus dudas con respecto a hipotecas en Chile. Si aún tienes alguna inquietud u opinión, no dudes dejar tu comentario abajo. ¡Saludos!

7 comentarios

  1. muchas gracias me ha quedado claro pero al banco estado parece que no. ya hace un año que pague el credito y no me responden gracias nuevamente

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