Cómo calcular el dividendo de una propiedad

Antes de comprar una propiedad mediante un crédito hipotecario, es fundamental que sepas el dividendo que pagarías mes a mes para costear la compra de tu propiedad. Aprende como calcularlo en Buena Inversión
Tiempo de lectura: 5 minutos
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La importancia de saber el dividendo

Antes de comprar una propiedad mediante un crédito hipotecario, es fundamental que sepas el dividendo que pagarías mes a mes para costear la compra de tu propiedad.

Si estás pensando tomar un crédito hipotecario para comprar una propiedad, ten en cuenta tus ingresos mensuales que determinará tu capacidad crediticia. Los bancos suelen no entregar un crédito cuyo dividendo sea equivalente a más de 30% de tu ingreso mensual, lo que limitará por ejemplo los años en que podrás tomar el crédito.

Por eso, si ya te imaginas comprando tu próxima casa o departamento, detente un momento y calcula el dividendo que pagarías por esa propiedad, para así estimar tus posibilidades de costear el pago de ésta en las condiciones que tienes pensado hacerlo.

El siguiente ejercicio es válido para un crédito hipotecario con tasa fija.

¿De qué depende el valor de un dividendo?

Básicamente,el dividendo que vas a pagar por un crédito hipotecario depende de 3 factores fundamentales:

  • El valor de crédito: Lógicamente, mientras más alto el crédito que tomes (es decir, mientas más plata pidas prestada), más alto será el dividendo (más plata deberás devolver).
  • La duración del crédito: ¿No es lo mismo pagar el crédito en 10 años que pagarla en 20 años no? Mientras más corto es el plazo en que debes devolver el dinero prestado por el banco, más alta será la cuota en que deberás ir pagándolo. Además, mientras mayor es la duración del crédito,el banco te ofrecerá una tasa más alta.
  • La tasa de interés: Todos sabemos que el negocio del banco al otorgar un crédito es ganar dinero a partir de los interés del crédito. Pues bien, A mayor tasa de interés, mayor será el dividendo que pagarás, el que estará compuesto por el capital que irás amortizando y los intereses que pagarás

¿Cómo calcular el dividendo de un crédito hipotecario?

Para quienes tengan conocimientos de finanzas, pagar un crédito en dividendos fijos es en el fondo pagar una anualidad descontado por la tasa de interés donde el valor presente es el valor del crédito.

Si no sabes de finanzas es probable que no entendiste el párrafo anterior. No te preocupes. Aquí te explicamos a calcularlo en 3 sencillos pasos:

Paso 1: Convertir la tasa anual en tasa mensual

El dato fundamental que se indica en cualquier crédito hipotecario es la tasa de interés. El problema es que la tasa de interés indicada es anual, mientras que el dividendo que pagamos es mensual (lo debemos pagar mes a mes). Por lo tanto, necesitaremos convertir la tasa anual de crédito hipotecario en tasa mensual

¿Como hacemos eso?.  Utilizando la siguiente fórmula

 \boxed{r_{m}=\left (1+r_{a} \right )^{1/12}-1}

Donde r_{m} es la tasa mensual y r_{a} es la tasa anual.

Ejemplo: En banco de la república nos ofrece un crédito por 3000 UF a 20 años a una tasa anual de 4%.

Calculamos la tasa mensual:

 r_{m}=\left (1+4\% \right )^{1/12}-1=0,327\%

Paso 2: Calcular el número de periodos de nuestro crédito

Sabiendo que el dividendo lo pagaremos mes a mes, y sabiendo además que un año tiene 12 meses, calcular el número de periodos de nuestro crédito es tan sencillo con multiplicar los años de duración de crédito por 12 (numero de meses por año).

En nuestro ejemplo, tendremos que pagar dividendos por n=12*20=240 meses.

(Veinte años son nada decía Gardel…)

Paso 3: Calcular el dividendo del crédito

Ya teniendo el número de periodos del crédito y la tasa de interés mensual, podemos calcular el dividendo a partir de la siguiente fórmula.

\boxed{Dividendo= \left ( monto\ credito \right ) \cdot r_{m}  \frac{(1+r_{m})^n}{( ( 1+r_{m})^n -1 )}}

Donde ]n y r_{m} son el número de periodos y tasa mensual antes calculados. Así, para nuestro ejemplo, el dividendo sería el siguiente, expresado en UF:

Dividendo= 3000 \cdot 0,327\%  \frac{(1+0,327\%)^{240}}{( ( 1+0,327\%)^{240} -1 )}=18.07

El efecto de la UF en tus futuros dividendos

Los créditos hipotecarios se otorgan en UF, fundamentalmente para incorporar el efecto de la inflación en el crédito. El dividendo que calculamos es en una cuota fija y lo hemos calculado en UF, pero tu terminarás pegándolo mes a mes en pesos. Por tanto, debes considerar el valor de UF si quieres proyectar futuros pagos de tus dividendos.

Por ejemplo, hoy estamos a 17/11/2018 y a UF está a $27,485.21 pesos. Por tanto, nuestro dividendo a pagar para este mes, en nuestro ejemplo es de $496,858 pesos.

Calcula el dividendo de tu crédito con nuestra calculadora

Si te gustan las fórmulas, entendiste la explicación pero necesitas un cálculo rápido y práctico. ¡No hay problema!, tenemos una calculadora para ti. Ingresa los datos del monto de tu crédito, número de años y tasa de interés y te indicaremos cual es el valor del dividendo en UF que pagarías si tomas el crédito.


Y por último, no te olvides de los seguros que influirán en tu dividendo

Recuerda lo siguiente, Cualquier crédito hipotecario te exigirá seguros de desgravamen, seguros de incendio y opcionalmente seguro contra sismo para tu propiedad. Los montos varían dependiendo de la aseguradora de tu crédito pero valores referenciales para la prima mensual son de alrededor de 0.1-0.2 UF para los seguros de incendio y desgravamen.

Estos montos debes añadirlos al monto de tu dividendo y influyen en el monto final que pagarás mes a mes, determinando también la carga anual equivalente, que explicamos en más profundidad en nuestro artículo sobre el CAE

¡Saludos y suerte al obtener tu crédito hipotecario!

8 comentarios

  1. Estimado, gracias por tus aportes.
    Consulta, lo que no termino de entender es si me conviene solicitar el crédito a 20 o 30 años, es decir, cómo calculo si me conviene a 20 o 30 años.

    Gracias de antemano.

    Saludos.

    1. Estimado Carlos,
      dependerá de cada situación. Por más años de un crédito te cobran mayor tasa de interés. Pero tu dividendo obviamente será menor en cuanto a la cuota que pagas, lo cual puede ser lo ideal para una inversión a largo plazo en que busques cubrir el arriendo con el dividendo
      Espero haber respondido tu pregunta
      Saludos

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