Fallas, daños y perjuicios relacionados con inmuebles ¿Quién es responsable?

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Aclaremos algo antes de comenzar este artículo. Mis sinceros deseos para todos los lectores de este blog es que nadie tenga que hacer uso de este contenido. Porque si es así, significa que un lector lamentablemente está atravesando por un problema con su casa o departamento y busca lo que dice nuestra legislación sobre responsabilidades legales en daños y perjuicios relacionados con inmuebles.

Convengamos que es una situación ingrata en la que nadie quiere estar. Pero si ya te encuentras en ella, en Buena Inversión intentaremos ayudarte indicando lo que dice la ley sobre responsabilidades en relación a fallas y problemas con bienes inmuebles. Sigue leyendo para conocer más.

Responsabilidades legal del primer vendedor de un inmueble

En una situación común, le compras un departamento o una casa nueva recién construida a una inmobiliaria. Para efectos legales, la inmobiliaria que te vende el inmueble figura como el propietario primer vendedor de la construcción.

Nuestra legislación establece que el propietario primer vendedor “será responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada”.

No obstante lo anterior, el propietario primer vendedor tiene derecho a repetir esta responsabilidad en contra de quienes sean responsables de las fallas y defectos que hayan causado los daños y perjuicios.

Como parte de sus responsabilidades, el propietario primer vendedor debe incluir en la escritura de compraventa la nomina de profesionales que individualice el arquitecto, el profesional calculista y el inspector técnico, junto con profesionales responsables de construcción, proyecto de especialidades y revisores independientes. En caso de personas jurídicas, debe individualizarse  los representantes legales.

Responsabilidades legales de profesionales involucrados en una obra ante daños y perjuicios

La ley establece claras responsabilidades de los profesionales antes nombrados, quienes se involucran en el diseño, planificación y construcción de un inmueble:

Arquitecto

El arquitecto que realice el proyecto de arquitectura será responsable de cumplir con todas las normas legales y reglamentarias aplicables al proyecto y por los errores en que haya incurrido si de éstos se han derivado daños o perjuicios a terceros.

Ingeniero o profesional calculista

El profesional que realice el proyecto de cálculo estructural será responsable de cumplir con todas las normas aplicables y por los errores en que haya incurrido, si estos derivan en daños o perjuicios a terceros.

Un proyecto de cálculo estructura incluye los planos, la memoria de cálculo, las especificaciones técnicas y el estudio de geotecnia o mecánica de suelos para una obra de construcción.

Constructores

Los constructores serán responsables por fallas, errores o defectos en la construcción. Esto incluye también las obras ejecutadas por subcontratistas y el uso de materiales o insumos defectuosos.

La responsabilidad legal que recae en los constructores es independiente de las acciones legales que los constructores puedan interponer a su vez en contra de los proveedores, fabricantes y subcontratistas.

Inspector Técnico de obra

El inspector técnico de obra, conocido también por sus siglas ITO, será responsable de supervisar que las obras se ejecuten de acuerdo a las normas de construcción y al permiso de construcción aprobado, así como al proyecto de arquitectura correspondiente, el proyecto de cálculo estructural y los proyectos de especialidades.

La responsabilidad de personas Jurídicas

Aun cuando las responsabilidades legales sobre profesionales relacionados en una construcción es clara, la ley también establece que las personas jurídicas (para efectos prácticos, las empresas) serán solidariamente responsables con el profesional competente que actúe por ellas como arquitecto, ingeniero civil, ingeniero constructor o constructor civil.

Que una persona jurídica sea solidariamente responsable significa que comparte las obligaciones respecto a sus compromisos legales. Con ello, una persona puede demandar a cualquiera de los que son solidariamente responsables o a todos ellos en caso que así estime.

Plazos de garantías para acciones legales por daños o perjuicios con inmuebles

Ten en cuenta que como primer comprador de un inmueble, tienes plazos de prescripción para emprender acciones legales en contra de los responsables legales.  Terminado ese plazo, las acciones legales prescriben, quedando sin efecto.

Los plazos de prescripción dependen del tipo de falla o defecto, según se indica a continuación:

  • Para fallas o defectos que afecten la estructura de un inmueble, el plazo es de diez años.
  • Para fallas o defectos de elementos constructivos o instalaciones, el plazo de prescripción es de cinco años.
  • Para fallas o defectos que afecten terminaciones o acabados, el plazo de prescripción es de tres años.

Para cualquier otro defecto a falla no especificado en los puntos anteriores, el plazo de prescripción es de cinco años

Ten en cuenta que los plazos de prescripción comienzan a regir desde la fecha de recepción definitiva de una obra, excepto para las terminaciones, cuyo plazo comienza a regir desde la inscripción del inmueble en el Conservador de Bienes Raíces


Espero sinceramente que este contenido te haya servido para orientarte en tus derechos como primer comprador de un inmueble y sepas con ello a quienes puedes reclamar las responsabilidades legales frente a daños y perjuicios. Gracias por leer el blog de Buena Inversión.

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