La Escritura de compraventa de una Propiedad

La compra de una propiedad se oficializa con la firma de la escritura de compraventa ante notario. En este artículo conocerás más detalles sobre la escritura de una propiedad y algunos datos relacionados con este documento que te ayudarán en las gestiones que estés realizando para un bien raíz.
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La compra de una propiedad se oficializa con la firma de la escritura de compraventa ante notario. En este artículo conocerás más detalles sobre la escritura de una propiedad y algunos datos relacionados con este documento que te ayudarán en las gestiones que estés realizando para un bien raíz.

¿Qué es la escritura de una propiedad?

Cuando hablamos de escritura de propiedad, en general nos estamos refiriendo a lo que en rigor se denomina escritura de compraventa de una propiedad. Este documento es un tipo de escritura pública, regulada por el Código Civil de Chile y definida de la siguiente forma:

La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

Artículo 1793, Código Civil

Ahora bien, el contrato de compraventa no es el único tipo de escritura pública relacionada con bienes inmuebles. También las hipotecas y los mutuos (créditos) lo son, reglados por el Código Civil igualmente. Por ser escritura pública, los firmantes del documento deben comparecer ante notario, quien luego firma para autorizar la escritura una vez que esté completa y haya sido firmadas por todos los comparecientes.

Los contratos de compraventa pueden suscribirse por escritura pública o escritura privada, pero cuando se constituyen en bienes inmuebles debe celebrarse mediante escritura pública.

Así entonces, la forma de oficializar la compraventa de una propiedad es firmando ante notario la escritura de compraventa de la propiedad. Además, para las compras de propiedades financiadas mediante créditos hipotecarios, la escritura que se firme también contendrá información y establecerá cláusulas sobre el crédito que se está contratando, fijando hipotecas y prohibiciones que deriven de dicho contrato.

Cláusulas que comúnmente se incluyen en una escritura de compraventa de propiedad con mutuo hipotecario

Algunos de los párrafos que debiese tener una escritura de compraventa de una propiedad son los siguientes:

  • Comparecientes: En primer lugar, se individualiza a quienes comparecen a firmar la escritura. Identificados por su nombre, rut y otros datos personales.Si es una operación financiada por crédito también comparecerán representantes legales del banco.
  • Inmueble: Se describe en detalle el inmueble del que es objetivo la escritura de compraventa, especificando sus activos asociados (bodegas, estacionamientos, etc.), derechos y otros. Debe contenerse en esta descripción también la titularidad de dominio del inmueble a la fecha de compraventa
  • Se vende y se compra: En la escritura de compraventa hay una cláusula fundamental que declara la venta del inmueble del comprador al vendedor del inmueble anteriormente detallado. Para ello, se incluye la expresión «el vendedor vende, cede y trasfiere al comprador, quien acepta para si…»
  • Precio y forma de pago: Se detalla el precio de venta del inmueble, en unidades de fomento. Se especifica además que parte de ese monto se paga al contado y que parte se paga con cargo al mutuo hipotecario.
  • Finiquito: Con esta cláusula se declaran por finiquitadas las promesa de compraventa celebradas anteriormente por la compra del inmueble.
  • Declaraciones: En este párrafo el comprador declara conocer y aceptar el estado en que se encuentra la propiedad, incluidos sus derechos, costumbres y servidumbres. Se establece que la propiedad se vende libres de prohibiciones y gravámenes, libres de litigios, embargos ni deudas fiscales o municipales.
  • Préstamo: La escritura de una compraventa con crédito incluye dos o tres párrafos sobre el contrato que el comprador establece con el banco o institución financiera que otorga el crédito. Se incluyen las leyes, decretos y normas que lo regulan, el monto del crédito, así como las hipotecas,  gravámenes y prohibiciones que se inscriben con el crédito. La escritura también especificará la tasa de interés que regula el crédito, y el monto y número de dividendos a pagar, calculados de acuerdo a una tabla de desarrollo adjunta a la escritura.
  • Intereses moratorios: Como parte del condiciones del crédito, se establecen los intereses en caso de mora, además de definir los mecanismos de cobranza
  • Endosabilidad: Si se trata de un tipo de crédito mutuo endosable, se incluye una cláusula que establece la facultad del banco o institución financiera de endosar el crédito a otro acreedor.
  • Prepago: Considerando que se puede prepagar un crédito hipotecario de forma parcial o total, se incluye una cláusula sobre las condiciones que rigen el pago, incluyendo la comisión de prepago y el efecto en futuros dividendos.
  • Prohibiciones: Como condición del otorgamiento del crédito, se establecen prohibiciones de enajenar y/o gravar para el inmueble, así como también se prohíbe prometer enajenación entre otros actos.
  • Seguros: Se incluyen los seguros a contratar para el inmueble, como requisito para la contratación del crédito hipotecario. Los seguros que vienen asociados al mutuo hipotecario son el seguro de desgravamen, el seguro de incendio y el seguro contra sismos.
  • Gastos asociados: Se especifican los gastos operacionales por la contratación del crédito y la inscripción de la propiedad en el conservador de bienes raíces, todos a cargo del comprador de la propiedad.

Escritura de propiedad e inscripciones en el conservador de bienes raíces

No confundirse; cuando hablamos de la escritura de una propiedad, hablamos de la escritura pública del contrato de compraventa y contratación del crédito. Esta escritura firmada ante notario es derivada posteriormente al conservador de bienes raíces para que registre las inscripciones del inmueble. El conservador de bienes raíces realizará las inscripciones sobre el bien raíz de:

  • El cambio de titularidad de dominio de la propiedad, que debe quedar a nombre del comprador del inmueble.
  • Las hipotecas, gravámenes y prohibiciones que se inscriban en la propiedad a razón del crédito hipotecario que lo financie.

Estos registros son públicos y pueden consultarse para cualquier propiedad en Chile. Así, podemos obtener del conservador documentos como:

  • Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones
  • Copia con Vigencia o Dominio Vigente
  • Copia sin Vigencia del Registro de Propiedad

¿Cómo consultar u obtener copia de la escritura de compraventa de una propiedad?

Hay que recalcar que pese a que la escritura pública de una propiedad deriva en inscripciones en el conservador de bienes raíces, esta institución no guarda las copias de la escritura pública. La copia de la escritura es custodiada por la notaría donde se firmó este documento, por un periodo de hasta 12 meses. Transcurrido un año desde la firma, la notaría deriva la copia de la escritura al archivo judicial, donde se almacenan todas las copias de escrituras de un distrito.

Si necesitas obtener una copia de la escritura de compraventa de una propiedad y no sabes en que notaria se firmó, puedes obtener una copia de la inscripción de dominio del inmueble, donde figura el nombre de la notaría en cuestión.

Ahora bien, si tu objetivo es averiguar quien es el actual propietario de un bien raíz o si la propiedad está actualmente hipotecada o presenta algún tipo de gravamen o prohibición, es más sencillo que consultes dichas inscripciones directamente en el conservador de bienes raíces, ya sea de forma presencial acudiendo a la institución, o de forma digital si es posible.


Espero que este artículo haya aclarado algunas dudas sobre la escritura de una propiedad y te haya orientado en la búsqueda de tu objetivo. Lo leíste en Buenainversion.cl, el sitio especializado en inversiones inmobiliarias.

49 comentarios

  1. Hola,
    Estoy comprando un vivienda con menos de un año desde que el actual dueño la compro, la consulta es que tenemos que esperar hasta noviembre de este año para poder inscribirla al conservador y que el actual dueño no pague el iva, un contrato de compra y venta por escritura publica haciendola este mes de junio afectaria en el cobro del iva al actual dueño. Siendo que en noviembre estaria exento del pago del iva.
    Agradecido por la respuesta
    Saludos.

    1. Estimada Myriam,
      si, es perfectamente posible hacerlo. Algunas personas prefieren conformar una sociedad para adquirir un inmueble de forma conjunta pero igualmente pueden adquirir una propiedad dos o mas personas sin formar una sociedad, incluso estableciendo porcentajes para la propiedad.
      Saludos,

  2. Hola ..buenas tardes ..compre una casa y la compra venta la hice a mi nombre ..puedo inscribir la escritura en bienes raíces a nombre de otra persona ?

    1. Hola Daniel,
      lo dudo mucho. La inscripciones en el conservador se hacen precisamente a partir de la escritura de compraventa de la propiedad. Si aun no la ingresas al conservador, modifica la escritura antes de hacerlo.
      Saludos,

    1. Hola Sebastián,
      si es una compraventa que no involucra crédito hipotecario, lo pueden hacer de común acuerdo entre las partes. Recomiendo si que lo hagas con un abogado para que no tenga vicios la escritura.
      Si lo están comprando con un crédito hipotecario, es el banco el que redacta normalmente la escritura
      saludos,

  3. Hola Dante, una consulta quiero comprar una parcela y esta con corredor de propiedades, el estudio de titulo y escritura de compraventa la cancelan ellos? muchas gracias

  4. Estimado, nesecito recuperar una escritura pública del ano 1969 ya que me lo está pidiendo del banco para poder avanzar en el estudio de título y no se dominas buscar.

  5. Hola

    Me podrían orientear, es obligación aceptar lo que dice la escritura?, ya que me estan vendiendo la casa en 30 años y yo la solicite en 20, tambien encuentro que tiene clausulas abusivas, y no se me explico el tipo de credito, cae o ctc.

  6. Buena tarde me podría orientar con los pasos para poder comprar una casa usada y los costos que yo como comprador debo cancelar. Muchas gracias

  7. Hola, hoy mi mamá fue a a firmar la compraventa de una casa usada, y en la notaría le dijeron que primero debía pagar el total de la vivienda al vendedor, de lo contrario era imposible dar curso a la compraventa.
    Eso es correcto? se puede exigir que el pago sea anticipado? Yo pensé que se pagaba una ves inscrita en el conservador de bienes raíces.
    Agradecería que me pudiera despejar esta duda.
    Saludos

    1. Hola Cesar,
      Cuando el pago es con crédito hipotecario, normalmente el pago se libera al vendedor una vez inscrita la propiedad en el conservador. Para pagos de inmuebles sin mutuos hipotecarios me imagino que debe ser similar. Aunque dependerá de lo que diga la escritura de compraventa
      saludos,

  8. Una consulta , se va a vender una casa con recursos propios ( contado ) y la pregunta radica si el costo del valor de la escritura ante Notario debe cancelarla el vendedor , el comprador o en partes iguales ?.
    Gracias.

  9. Hola,
    La escritura ante notario por la compra de un departamento, fue firmada el 20 de diciembre, los bancos involucrados (del vendedor y del comprador) por alguna razon que no se explica han demorado hasta la fecha la llegada de la escritura al BBRS,
    Mi consulta es: ¿que pasa con la cuota de contribuciones que venció el 30 de noviembre, con las cuentas de servicios básicos (el depto, esta vacio) y los gastos comunes? Quien los paga? el comprador o el vendedor?
    Saludos y gracias

      1. Estimada Gilda,
        Me parece que las contribuciones y gastos comunes le corresponde pagarlas al adquiriente de la propiedad una vez firmada la escritura de compraventa, independiente de que aun no esté debidamente inscrita en el conservador. Si la escritura la firmaron el 20 de Noviembre, me parece que el pago de la cuota de contribución del 30 de Noviembre le corresponde al comprador.
        Saludos y gracias por comentar

  10. Hola, hoy firmamos en Notaria la compraventa de una propiedad la cual no es nueva, pero estaba sin moradores, La vendedora quiere arrendarla a 3eros. Por el tiempo que demore la inscripción en el conservador, Eso se puede, no podria perjudicarnos si existen destrozos o algo? La compramos a cuerpo cierto.

    1. Estimado José,
      Sin analizar mucho la formula que propone la vendedora, me parece una alternativa totalmente desfavorable para el comprador. El tiempo que toma inscribir una escritura en el conservador generalmente no es más que un par de semanas. Si bien la propiedad no es tuya hasta que quede inscrita en el conservador y en ese sentido la vendedora tendría derecho de hacerlo, no me parece para nada una buena practica para el negocio que están llevando a cabo
      Saludos,

  11. Tengo una duda, la firma del contrato de compra venta es un documento válido para que el arrendatario de la propiedad a comprar desaloje el inmueble en los 30 días que establece la ley?

    1. Estimada Michele,
      La escritura de propiedad tiene que quedar debidamente inscrita en el conservador para que el comprador sea en efecto el propietario del inmueble y pueda exigir el desalojo del arrendatario, siempre que el contrato de arriendo lo permita.
      Saludos,

  12. Hola !

    Me podrian orientar. Les cuento con mi pareja vamos adquirar una casa nueva. El firmo la promesa de compra venta. Y queremos saber si existe alguna opcion d firmar los 2 la escritura? Para q la casa quede a nombre d los 2 o solo queda a nombre d uno nosotros? .. espero me puedan orientar. Muchas gracias d ante mano.

    1. Estimada Elizabeth,
      En rigor la promesa la firmo una sola persona y es esa persona (tu pareja) la que se obliga a comprar la propiedad. Pero estimo que puedes conversar con el vendedor para que la escritura de compraventa especifique que son uds dos los que adquirirán la propiedad como compradores. No creo que tenga problemas con ello, mientras se le pague lo acordado y de la forma acordada.
      Saludos y Buena Inversión

  13. Hola!

    Una consulta, cuando en la escritura de una propiedad aparece el concepto de «compra para» y la persona que compro fallece, esa propiedad automáticamente es de la beneficiaria o debe realizar el tramite de posesión efectiva y pagar el impuesto correspondiente.

    Gracias por su ayuda.

    1. Estimado Felipe,
      Si un contrato de compraventa es firmado por parte del comprador como «compra para» a favor de un tercero, la propiedad pasa directamente a favor del tercero (el beneficiario). No queda a nombre de quien firmó como comprador.
      Eso quiere decir que cuando la escritura ingrese al conservador, el conservador inscribirá el inmueble bajo dominio del beneficiario. En ese sentido, si quien firmó lamentablemente fallece posterior a firmar, no tendría implicancia en la propiedad del inmueble
      Espero haber respondido tu pregunta
      Saludos,

  14. Puede en una escritura obligarse al comprador a no demandar, denunciar o reclamar cuando es obvio el incumplimiento por parte del vendedor de los ofrecido respecto de lo entregado?

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