En los últimos artículos del blog de Buena Inversión hemos revisado algunos conceptos asociados a los gastos comunes de un condominio. Toca ahora conocer un concepto que está directamente relacionado a los gastos comunes: los bienes comunes.
Probablemente analizando el nombre de este concepto, puedes aventurar de qué se trata de bienes que pertenecen a una comunidad. ¡Pues claro que en eso consisten! Pero hay ciertas normas que regulan este tipo de bienes. Te invitamos a revisarlas a continuación.
Los bienes de dominio común
Aunque comúnmente se conocen como “bienes comunes”, lo cierto es que la legislación chilena los define formalmente como bienes de dominio común en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria. Esta ley es la base para el contenido de este artículo.
En el tercer artículo de este cuerpo legal se hace una definición de lo que se consideran bienes de dominio común, clasificados en 5 posibles categorías:
1. Para existencia y conservación del condominio
En esta primera categoría recaen aquellos que sean propiedad de todos los copropietarios de un condominio, y se consideren necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio al que pertenecen.
En este apartado están los elementos estructurales de un edificio como los cimientos de la edificación, los muros interiores y exteriores,la techumbre y por cierto el terreno donde se emplaza el condominio.
También se consideran bajo esta clasificación los ascensores, escaleras, y otras instalaciones que sirvan para el transporte o carga de elementos dentro de un condominio.
Completan el listado las instalaciones para electricidad, conexiones para comunicación, ductos para gas, agua potable, aire acondicionado y alcantarillado, así como los recintos e instalaciones dispuestos para calderas y estanques.
2. Para el uso y goce de las unidades del condominio
Se consideran como bienes de uso común aquellos que posibiliten el uso y goce de las unidades que son de dominio exclusivo de cada uno de los copropietarios.
En esa categoría se tienen en cuenta los terrenos destinados a la circulación de los copropietarios, así como las terrazas de una edificación que constituyan el techo de una o más unidades situadas en el piso inferior.
Los recintos, oficinas y dependencias destinados a la administración y a la habitación del personal de servicios también son considerados bajo esta clasificación.
3. Los espacios colindantes
Al igual que los fines de existencia y conservación del primer apartado, y los fines de uso y goce del segundo apartado, la tercera clasificación establece la denominación de bien común a todo espacio o terreno colindante a cada una de las unidades de un condominio, que no pueda ser considerado en los apartados anteriores.
4. Para servicio y recreación
La ley de copropiedad inmobiliaria también considera como bienes comunes aquellos destinados al servicio, el esparcimiento y la recreación de los copropietarios de un condominio.
5. Bienes dispuesto por los copropietarios
Finalmente, si un bien perteneciente a un condominio no clasifica bajo ninguna de las categorías anteriores, puede igualmente ser dispuesto como bien de dominio común si el reglamento de copropiedad del condominio así lo establece.
O bien, un bien puede adquirir el carácter de bien común bajo común acuerdo de los copropietarios del condominio.
Lo que debes saber sobre bienes comunes
A continuación, repasamos consideraciones importantes que deben tenerse de los bienes comunes, según dispone la Ley de Copropiedad Inmobiliaria.
El reglamento de copropiedad en el goce y uso de los bienes comunes
La ley establece que es el reglamento de copropiedad de un condominio el que instruye a los copropietarios la forma en que pueden servirse de los bienes comunes.
En caso de que el reglamento de copropiedad no indique nada al respecto, los copropietarios pueden hacer uso según los destinos establecidos, siempre que no generen perjuicio en el uso y goce de otros copropietarios.
Construcciones y modificaciones sobre los bienes comunes
El reglamento de copropiedad es también quien regula construcciones y modificaciones que se realicen sobre bienes de dominio común. También puede disponer cambios en el destino de estos bienes.
La asamblea de copropietarios tiene igualmente el poder de hacer indicaciones sobre estas materias en caso de que el reglamento de copropiedad omita alguna disposición al respecto, siempre respetando lo dispuesto por la legislación vigente.
La posibilidad de uso y goce exclusivo por parte de algunos copropietarios
Es posible conferir el uso y goce exclusivo de bienes comunes a uno o varios copropietarios, de acuerdo a lo que establezca el reglamento de copropiedad o lo sea acordado en la asamblea de copropietarios.
Sin embargo, sólo es posible realizar esto en bienes que sean de las siguientes clasificaciones:
- De espacios colindantes a una o más unidades de un condominio
- Bienes destinados a servicio, esparcimiento y recreación de los copropietarios
- Bienes dispuestos como de dominio común por el reglamento de copropiedad o la asamblea de copropietarios
Los copropietarios que adquieran los derechos de uso y goce exclusivo pueden quedar con la obligación de pagar aportes en dinero, ya sea mediante una cantidad única o por medio pagos periódicos. Estos aportes irán destinados al fondo de reserva del condominio.
Revisa nuestro artículo sobre Gastos comunes para conocer más sobre el fondo de reserva.
Los derechos sobre los bienes comunes para propietarios
La ley de copropiedad inmobiliaria en su artículo 14 establece que el dominio exclusivo de un copropietario sobre una unidad de un condominio es inseparable de los derechos que tiene sobre los bienes comunes.
Con esto, si una persona adquiere una propiedad y transfiere la titularidad de dominio a su nombre, adquiere con ello los derechos sobre los bienes comunes que pertenecían al anterior propietario.
En caso que la unidad de un condominio sea afecta a un gravamen o un embargo, los derechos sobre los bienes de dominio común también son afectos al gravamen para el copropietario dueño del inmueble gravado.
Y con estas cuatro consideraciones legales finalizamos nuestro artículo sobre bienes comunes y su regulación en la legislación chilena. Esperamos que haya sido de utilidad para todos los copropietarios y arrendatarios que leen el blog de Buena Inversión. ¡Hasta la próxima!
