A la hora de comprar un inmueble es importantes que revises los gravámenes que pueda tener inscrito. En el siguiente artículo explicaremos qué es un gravamen, cuales son los tipos de gravámenes más comunes que afectan un inmueble y algunos otros datos útiles sobre este tipo de inscripciones.
¿Qué es un gravámen?
Un gravamen es una limitación, carga u obligación impuesta sobre un bien mueble o inmueble con el fin de garantizar una obligación. Un gravamen limita el dominio de un bien por cuanto constituye un derecho a favor de un tercero sobre ese bien.
Por ejemplo, un propietario de un bien inmueble puede tener su propiedad con el gravamen de usufructo a favor de otra persona. Mientras ese gravamen permanezca inscrito en el inmueble, el propietario no podrá gozar del bien, como veremos más adelante.
Los gravámenes de una propiedad se inscriben en el Conservador de Bienes Raíces mediante escritura pública firmada ante notario.
¿Cuáles son los tipos de gravámenes más comunes en bienes inmuebles?
A continuación, explicamos los gravámenes más comunes que se inscriben en bienes inmuebles.
Hipotecas
La hipoteca es definida en nuestro Código Civil de la siguiente forma:
La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor
Art, 2407.Código Civil
La hipoteca es una forma de garantizar el cumplimento de una obligación, por ejemplo el pago de un crédito hipotecario, constituyendo sobre un bien del deudor o de un tercero el derecho de rematarlo con el fin de que el acreedor se de por pagadodo en caso de que el deudor incumpla su obligación.
Revisa más información en nuestro artículo sobre hipotecas
Usufructo
Los usufructos son definidos en Código Civil chileno de la siguiente forma:
El derecho de usufructo es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.
Art. 764, Código Civil
Para entender mejor esta definición, aclaremos primero que una cosa fungible es aquella que se consume con su uso. Por ejemplo, el dinero. Por otra parte, un bien inmueble es no fungible, puesto que no se consume con su uso.
La definición que establece la ley apunta a la idea de “gozar de una cosa”. En este contexto, este concepto apunta a apropiarse de los frutos naturales y civiles una cosa. Los frutos naturales son los que da la naturaleza ayudada o no de la industria humana, mientras que los usos civiles corresponden a los precios,pensiones o cánones de arrendamiento entre otros.
Revisa más información en nuestro artículo sobre usufructos
Derechos de uso y habitación
El artículo 811 del código civil de nuestro país define este derecho de la siguiente forma:
El derecho de uso es un derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.
Art. 811, Código Civil
Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación.
Aunque el nombre y la definición de los derechos que impone este tipo de gravamen da a entender de que son dos derechos (el de uso y el de habitación), en rigor se trata de un solo derecho: el derecho real de uso, que simplemente toma el nombre de derecho de habitación si se efectúa sobre una casa. Esto no quiere decir que si se trata de otro tipo de inmueble no se pueda ejercer ese derecho.
Los derechos que impone este gravamen pueden parecer similares a los derechos del usufructo. En efecto, el usufructo comprende también el derecho de utilizar y servirse de un bien. Por su parte, el derecho de uso y habitación se menciona a que es limitado entre otras cosas porque no puede ser cedido ni arrendado, a diferencia de lo que faculta el derecho de usufructo.
Servidumbres
La definición establecida en el código civil para las servidumbres es la siguiente:
Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.
Art. 820, Código Civil
La ley define como predio sirviente el que sufre el gravamen, ejerciendo lo que se denomina servidumbre pasiva. El predio que recibe la utilidad de la servidumbre se denomina predio dominante, ejerciendo una servidumbre activa.
En términos prácticos, este gravamen impone restricciones en términos de espacio para un predio. Por ejemplo, a un predio puede imponérsele una servidumbre de tránsito para habilitar un acceso a un camino público para un predio colindante (en este caso el predio dominante) que, de otra manera no tendría acceso a dicho camino. Con ello, el predio sirviente no podrá ocupar el espacio destinado para la servidumbre impuesta (de lo contrario estaría bloqueando el acceso)
Revisa más información en nuestro artículo sobre servidumbres
¿Por qué es importante consultar los gravámenes?
Como inversionista inmobiliario, es fundamental que conozcas los gravámenes que tiene inscrito un nombre, pues pueden afectar seriamente tus planes de inversión.
Por ejemplo, si estás pensando invertir en una propiedad habitacional para ponerla en arriendo y el inmueble tiene gravamen de usufructo, no podrás apropiarte de las rentas que genere. O si tiene gravamen de derecho de uso no podrás ni si quiera habitar el inmueble.
En otro escenario, si estás pensando en invertir en un predio para desarrollar un proyecto inmobiliario, las servidumbres que tenga inscrita pueden restringir la planificación arquitectónica del proyecto.
¿Cómo saber si un inmueble tiene gravámenes?
Como mencionamos anteriormente, los gravámenes de una propiedad se inscriben en el Conservador de Bienes Raíces. Ésta información es de carácter público y por tanto cualquier persona puede consultar los gravámenes de cualquier bien inmueble en Chile.
Para hacerlo debe obtenerse un Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones (GP) en el Conservador de Bienes Raíces, que contiene información de los gravámenes que afectan a un bien raíz además de sus prohibiciones como embargos e impedimentos bancarios entre otros.
Para Santiago, este documento demora aproximadamente 4 días en obtenerse y tiene un costo actual de 6.600 pesos. Para consultarlo, debes saber la foja, número y año de la inscripción del inmueble el el conservador. Puedes obtener esos datos alternativamente sabiendo los apellidos del propietario actual, la comuna donde se emplaza la propiedad y el año en que se adquirió el inmueble.
Espero que con este artículo hayas comprendido de mejor forma los gravámenes y cómo afectan a una propiedad. Si estás pensando adquirir un bien inmueble, no olvides consultar si tiene gravámenes vigentes. Ya sabes cómo. ¡Buena Suerte!
