¿Tienes una propiedad y quieres ponerla en arriendo para rentabilizar tu bien raíz? Seguro que no quieres que tu arrendatario incurra en malas prácticas que pueden afectar tu propiedad o la renta que genera. Para prevenir estas situaciones, en Buena Inversión te enseñamos lo que debe incluir el contrato de arriendo que firmes con tu arrendatario para que puedas proteger de buena forma tu inmueble.
A continuación encontrarás un listado de los puntos que te recomendamos considerar, organizado en 7 secciones:
Generalidades básicas del contrato
- Lo primero: Identificación clara de las partes: Identifica claramente con nombre, apellido, rut, ocupación y domicilio tanto al arrendador como al arrendatario. De esta forma no se dejan ambigüedades sobre derechos y responsabilidades de cada parte.
- Lugar y fecha: Tu contrato debe identificar el lugar y fecha en que se está celebrando. Esto es fundamental para determinar la vigencia de la relación contractual.
- Quien arrienda a quien: Aunque suene obvio, el contrato debe indicar qué parte está arrendando a quien
- Plazo: Establece el plazo sobre el cual rige el contrato de arriendo. Lo normal es que el contrato dure 1 año con opción de ser renovable indefinidamente a menos que una de las partes decida lo contrario, terminado ese primer año.
Sobre el pago de arriendo
- Valor del arriendo: Tu contrato debe especificar el monto del arriendo que se pagará de forma mensual
- Plazo de pago mes a mes: Establece un plazo sobre el cual tu arrendatario debe pagar el arriendo mes a mes. Lo normal es que se establezca que el pago sea dentro de los primeros 5 días de cada mes.
- Reajuste: Para ajustar el precio del arriendo por la inflación, el contrato debiese contener una cláusula que establezca reajustes por IPC. Lo normal es que estos reajustes ocurran cada 6 meses o al menos cada 1 año
- Pago de cuentas y gastos: Deja explícito que el pago de gastos comunes, así como las cuentas de servicios básicos son a cargo del arrendatario en la vigencia del contrato, así como sus multas a causa de eventuales retratos en el pago.
Sobre incumplimientos en el pago
- Multas por retraso: El contrato debiese contemplar multas en caso de retrasos en los pagos. Las multas suelen expresarse en unidades de fomento, exigibles por cada día de retardo en el pago de la renta.
- Cobranza judicial: Incluye una cláusula que faculte al arrendatario a cobrar judicialmente rentas impagas,sus intereses, multas y eventuales perjuicios.
- Publicación en dicom: En caso de mora, el contrato debiese autorizar al arrendador a publicar la morosidad en la central de DICOM. Esto es un buen mecanismo para presionar a que arrendatario cumpla en caso de mora
- Incluye aval: Una buena forma de proteger tu arriendo es exigIiéndole un aval a tu arrendatario. Asegúrate que ese aval cuente con solvencia financiera.
Evita acciones dañinas a la propiedad
- Agujeros en paredes: Es generalmente aceptado que se prohiba hacer agujeros en las paredes ya sea de forma absoluta o al menos prohibir que tu arrendatario lo haga de forma indiscriminada.
- Mascotas: Dependerá del arrendador y su amor por los animales, pero muchos propietarios optan por prohibir la tenencia de mascotas en el inmueble.
- Sustancias tóxicas o pestilentes: Prohíbe el uso o ingreso de sustancias tóxicas, inflamables o mal olientes a tu propiedad.
- Modificaciones estructurales: Deja estrictamente prohibido a tu arrendatario realizar modificaciones estructurales a tu inmueble en cañerías, muros, circuitos u otros. Toda modificación aunque fuese necesaria debe ser consultada previamente por el propietario.
Protección ante posibles daños
- Mes de garantía: Para que el arrendador pueda costear eventuales reparaciones o remodelaciones que deba realizar antes daños a la propiedad que pueda ocasionar el arrendador, un contrato de arriendo debe incluir al menos un mes arriendo como garantía que será devuelto sólo en caso de que el arrendador reciba la propiedad en el estado similar al que se dispuso.
- Garantía: cuánto y cómo: Si el valor del arriendo es muy bajo para cubrir reparaciones, es aceptado pedir 2 meses de arriendo como garantía. Exige el pago de esa garantía al contado, no por medio de cheques.
- Incluye un catastro: Para evitar desavenencias con tu arrendatario en el momento de entregar el departamento, incluye un catastro del estado del departamento, sus muros, piso e instalaciones, respaldado por fotos. La memoria es frágil y puede conducir a discordias
- Prohíbe imputación de garantía: La prohibición de imputar la garantía al pago de rentas insolutas te protegerá ante un arrendatario moroso que quiera costear meses impagos de arriendo con el depósito de garantía.
Evita malas prácticas
- Subarrendar o ceder: Establece una cláusula que prohiba subarrendar la propiedad a terceros, o ceder o transferir el contrato de arriendo a una tercera persona.
- Otros fines: Si arriendas tu inmueble para uso habitacional, incluye una cláusula que obligue a que sea usado exclusivamente para tales fines. Prohíbe que tu arrendatario lo use, por ejemplo, como oficina comercial.
- Respeto al reglamento: En caso de arrendar un departamento, tu arrendatario debe respetar cabalmente las normas establecidas en el reglamento de copropiedad de la comunidad del edificio.
Término de la relación contractual
- Causales de término: Establece causales que significarán el término unilateral del contrato por parte del arrendador. El no pago del arriendo, perjuicios en el inmueble, o incurrir en conductas o prácticas prohibidas suelen señalarse como causales de término.
- Posibilita visitas: Para poder controlar lo anterior y monitorear la situación, posibilita que como arrendador puedas visitar el inmueble durante la vigencia del contrato.
- Debida anticipación: Si ya transcurrido una año desde el inicio del contrato el arrendador decide terminar el contrato de arriendo, establece que esto sea debidamente comunicado con al menos 60 días de anticipación. La comunicación de término debe contar con confirmación de recepción de la contraparte.
Ya tienes algunos aspectos que debe incluir tu contrato de arriendo para proteger tu propiedad y sus rentas. Si no tienes un contrato redactado a mano, te aconsejo redactarlo con asesoría de un abogado. Y no olvides firmar el contrato con tu arrendatario ante notario. De esta forma lo dejas debidamente protocolizado. ¡Hasta la próxima!
