Servidumbres en bienes inmuebles

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Uno de los gravámenes más comunes que puede tener inscrito un bien inmueble es una servidumbre. En este artículo de Buenainversion.cl explicaremos de que se trata este derecho real y algunos puntos que es conveniente tener en cuenta respecto a las servidumbres.

¿Qué son las servidumbres de bienes inmuebles?

Comencemos por entender este concepto, partiendo por la definición establecida en el Código Civil chileno. En el artículo 820 se define lo siguiente:

Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño.

Artículo 820, Código Civil

De esta definición se desprenden dos componentes fundamentales.

  • Dos predios de distinto dueño: No es posible ser al mismo tiempo sujeto pasivo y activo en una relación jurídica. De ahí que los predios deben ser de distinto dueño.
  • Es un gravamen: En efecto, este gravamen es lo que origina que uno de los predios sea denominado como predio sirviente y el otro como predio dominante.

Al respecto, se define como predio sirviente el que sufre el gravámen, ejerciendo una servidumbre pasiva, y predio dominante aquel que reporta la utilidad del gravámen, ejerciendo una servidumbre activa

Características de las servidumbres

  • Es un derecho real para el predio dominante. Recordemos que, de acuerdo al Código Civil, derecho real es el que tenemos sobre una cosa, sin respecto a determinada persona. Otros derechos reales son los usufructos o las hipotecas.
  • Es un derecho inmueble. Algunos derechos reales puede constituirse en bienes muebles e inmuebles, pero las servidumbres sólo se constituyen en bienes inmuebles.
  • Es un derecho accesorio en cuanto a que subsiste en la medida que existan los predios sobre los cuales se constituye.
  • Es un gravámen real para el predio sirviente, puesto que constituye un derecho real para el predio dominante.
  • Es un derecho perpetuo puesto que subsiste mientras existan los predios y la necesidad del gravamen.
  • Es un derecho indivisible puesto que no puede se puede constituir, ejercer o extinguir de forma parcial.

¿Cómo se originan las servidumbres?

De acuerdo a nuestro Código Civil, hay tres formas en que pueden originarse las servidumbres:

  1. Servidumbres Naturales: Aquellas que se originan por la situación natural de los predios: su ubicación y disposición geográfica. Por tales motivos, el predio que ejerce la servidumbre pasiva no tiene derecho a indemnización por ello.
  2. Servidumbres Legales: Aquellas servidumbres impuestas por ley, contando o no con la voluntad del dueño del predio sirviente.  Este tipo de servidumbres se clasifican en servidumbres de utilidad pública y servidumbres de interés privado.
  3. Servidumbres voluntarias: Como su nombre lo indica, se constituye con la autónoma voluntad de los dueños de los predios.

Tipos de servidumbres

A continuación repasamos los tipos de servidumbres de interés privado definidos en nuestro Código Civil

  • Servidumbre de demarcación: Su objetivo es servir el derecho del propietario de que se fijen los límites que separa su predio de los predios colindantes
  • Servidumbre de cerramiento: Su objetivo es posibilitar el derecho del dueño de cerrar su predio y que contribuyan a ello los dueños de los predios colindantes.
  • Medianería: Es una servidumbre legal con la cual los dueños de dos predios colindantes que tienen paredes, fosos o cercas divisorias comunes están sujetos a obligaciones recíprocas.
  • Servidumbre de tránsito: Su objetivo es permitir el acceso a un camino público para el predio dominante, cuando se encuentra desprovisto de comunicación con dicho camino.
  • Servidumbre de acueducto: Su objetivo es permitir servir de aguas corrientes a los predios dominantes, conduciendo las aguas por el predio sirviente.
  • Servidumbre de luz: Su objetivo es dar luz a un espacio cerrado y techado. No necesariamente es a favor de un predio vecino.
  • Servidumbre de vista: Su objetivo es prohibir la visibilidad de lo que pase en el predio vecino.

Ya conoces bien qué son las servidumbres, sus características y los tipos de servidumbres que pueden afectar a un bien inmueble. Si vas adquirir un inmueble que ejerce una servidumbre pasiva, piensa cómo puede afectar tu proyecto inmobiliario. ¡Hasta la próxima!

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