En este artículo de Buena Inversión definimos y explicamos este importante concepto legal que debes tener claro si eres o estás próximo a convertirte en propietario de un bien inmueble. Sigue leyendo y conoce las cosas que debes saber sobre la nuda propiedad.
¿Qué es la nuda propiedad?
Lo explicamos en palabras sencillas: Cuando se posee un bien, se tiene básicamente dos derechos: por un lado el derecho de disponer y gozar de la cosa, y por otro el derecho de propiedad sobre la cosa. El derecho de disponer y gozar de la cosa se llama usufructo, mientras que el derecho de propiedad de la cosa se llama nuda propiedad.
Nuda propiedad es un concepto que deriva al separar los derechos que tiene una persona sobre un bien del que es propietario(a). En esta lógica, la nuda propiedad son las prerrogativas que mantiene una persona sobre una cosa cuando se es únicamente propietario(a) de ella, sin contar con los derechos de gozar y poseer el bien. Estos derechos fueron cedidos a quien tiene el derecho de usufructo sobre la cosa.
Para redondear esta explicación, citamos la definición en el Código Civil de Chile, donde el concepto de nuda propiedad queda definido a partir del de la definición de dominio:
El dominio (que se llama también propiedad) es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
La propiedad separada del goce de la cosa, se llama mera o nuda propiedad.
Artículo 458, Código Cvil
Propietario, nudo propietario y usufructuario
Así entonces, cuando se dispone de la propiedad, y de su uso y goce, usualmente se denomina propiedad plena, o dominio pleno y la persona que ostenta esos derechos es referida simplemente como propietario. Por otra parte, La persona que solo tiene la nuda propiedad se denomina nudo propietario y la persona que mantiene los derechos de uso y goce se denomina usufructuario.
Derechos de la nuda propiedad
Repasamos a continuación algunos derechos y normas que rigen sobre la nuda propiedad de acuerdo a nuestro Código Civil.
- La nuda propiedad puede transferirse por venta, donación u otro acto entre vivos. Así lo establece el artículo 773 del Código Civil
- La nuda propiedad se transmite (hereda) por causas de muerte. Así también lo establece el citado artículo 773.
- La nuda propiedad puede hipotecarse. En efecto, el artículo 2418 del Código Civil establece que la hipoteca puede constituirse sobre la propiedad. Esto abarca el derecho de hipotecar cuando se tiene solo la nuda propiedad sobre el inmueble.
- El nudo propietario puede hacer reparaciones o mejoras sobre un bien inmueble con usufructo siempre y cuando no perjudique al usufructuario en el ejercicio de sus derechos, de acuerdo a lo que dicta el artículo 779.
- La nuda propiedad se consolida en propiedad cuando el usufructo termina, ya sea por término del plazo en el que regía o por muerte del usufructuario. Esto quiere decir que cuando finaliza el usufructo, el nudo propietario pasa a ser propietario y puede usar y gozar el bien.
Vender la nuda propiedad y seguir usufructuando del bien
Vender una propiedad es y será una buena forma de obtener una importante suma de dinero. Pero como sabemos, con la venta de la propiedad el vendedor pierde todos los derechos que ostentaba sobre la propiedad, los cuales son cedidos al comprador.
Pero, ¿qué pasa si quisiéramos vender una propiedad pero seguir viviendo en ella por un tiempo?. La nuda propiedad hace esto posible. En vez de vender la propiedad o dominio del bien inmueble, se vende la nuda propiedad del bien, conservando un usufructo que puede ser por un tiempo limitado o un usufructo vitalicio.
A quién conviene esta operación
Vender la nuda propiedad de un inmueble y conservar un usufructo vitalicio puede ser una buena opción para adultos mayores que sean propietarios de un bien y no tenga herederos a quienes entregar la propiedad. Así, con la venta de la nuda propiedad reciben una importante suma de dinero que les permite mejorar su calidad de vida (considerando las bajas pensiones en Chile) y al mismo tiempo se aseguran de mantener un lugar para vivir hasta su muerte.
Más allá de este ejemplo, cualquiera que tenga una propiedad podría ejercer esta opción, entendiendo que resignará con ello uno de los beneficios más valorados por quienes tienen propiedades: heredar sus bienes a sus hijos y nietos.
Eso es todo. Si llegaste al final de este artículo espero que ya tengas una idea de lo que es y lo que implica la nuda propiedad. Te invito a valorar o comentar este contenido para dejar tus impresiones. ¡Saludos de Buena Inversión!
Gracias
Hola. Mi madre tiene 75 Años. Una persona ajena a la familia le ofrece comprar la propiedad y que ella siga ocupandola en forma vitalicia. Si fuera asi. Mi madre sigue teniendo los mismo derechos mientras tenga vida? Es una decision de ella no de los Hijos. Gracias
Estimado Alejandro,
si compra la nuda propiedad, tiene derecho a usufructuar de la propiedad hasta que fallezca.
Si necesitas más información del usufructo, te invito a revisar nuestro artículo: https://www.buenainversion.cl/blog/usufructo/
Saludos,
Tengo 80 años y quisiera vender o trasferir en vida mi propiedad a mis hijos con uso y gose para mí y mi marido…. Yo pongo el precio de esta? Y como debo hscerlo
Estimada Blanca,
tu pones el precio pero ten ojo porque tiene que hacer sentido para que no sea motivo de objeción. Ten en referencia el avalúo fiscal de la propiedad y descuenta los años de usufructo que tendrás para la propiedad. Ese calculo puede ser en base al valor de renta del inmueble multiplicado por los meses de los años esperados del usufructo.
Saludos,
Puede una persona que tiene nuda propiedad venderla a una empresa
Hola Juan,
no veo porque no podría hacerlo. Me parece factible
Saludos,
Hola, muy buen artículo. Mi consulta es si un adulto mayor puede vender la nuda propiedad de su vivienda a sus hijos, pero manteniendo los derechos de uso y goce de por vida, no sólo de él, sino también de la esposa (ambos casados por sociedad conyugal). Saludos
Hola Andrea,
efectivamente es posible. El usufructo puede ser compartido por dos o más personas y que ambos usufructuarios mantengan el derecho mientras vivan.
Saludos,
Muy didáctico útil e interesante . Quisiera saber:
como se fija el valor de venta de la nuda propiedad de una casa que tenga por ejemplo un valor comercial de cien millones y yo quisiera mantener el usufructo vitalicio ,suponiendo que tengo 60 años, ?
Tengo que pagar algún tipo de impuestos al vender la nuda propiedad si soy dueño como persona natural de ella ?
Existe alguna forma que yo pueda vender o transferir el usufructúo ?
Estimado Eduardo,
Respondo tus preguntas:
Para hacer el cálculo de cuánto debe ser el valor al que vendes la nuda propiedad, lo que haría en tu caso es restarle al valor comercial del inmueble el valor de la renta por los años que mantendrías el usufructo vitalicio, lo cual podría ser estimado en base a la esperanza de vida del país.
Así, supongamos que la esperanza de vida en Chile es de 80 años. Si tienes 60 años, tendrás de 20 años, es decir 20*12=240 meses por delante para gozar del usufructo. Supongamos que la renta del inmueble actualmente es de 300.000 pesos. Para estimar el valor del usufructo vitalicio podrías calcular valor actual neto (VAN) de los flujos futuros de la renta por esos 240 meses. Estos flujos futuros deberían ser corregidos por IPC y descontados a una tasa de descuento para la evaluación (generalmente se usa 10%). Además, para ser justos, deberías considerar también una tasa de vacancia porque la renta no la percibirías el 100% de ese tiempo. Supongamos que el calculo de ese valor actual neto con esos ajustes te da 60 millones. Entonces, la nuda propiedad podrías venderla en 100-60 = 40 millones.
La venta de la nuda propiedad es una transferencia de dominio con el gravamen de usufructo. En ese sentido, pagará impuesto de acuerdo a lo dice la ley sobre impuestos a la compraventa de inmuebles. Por ejemplo, en caso de tener una ganancia de más de 8.000 uf entre el precio de compra y el precio de venta. Otra cosa es el impuesto a los créditos hipotecarios que debe pagar el comprador si lo financia con un crédito. Más información aqui: https://www.bcn.cl/leyfacil/recurso/reforma-tributaria-bienes-raices
Finalmente, de acuerdo a lo que dicta el artículo 793, » El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo y cederlo a quien quiera a título oneroso o gratuito.». Así también, la nuda propiedad puede transferirse (artículo 773).
Espero haber respondido tus dudas
Saludos y Buena Inversión