Prepagar un crédito hipotecario

La mayoría de las inversiones inmobiliarias en bienes raíces se hacen con el financiamiento de créditos hipotecarios. Si vas a prepagar total o parcialmente tu crédito conoce más detalles en el siguiente articulo.
Tiempo de lectura: 5 minutos
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La mayoría de las inversiones inmobiliarias en bienes raíces se hacen con el financiamiento de algún tipo de crédito hipotecario. Y es que apalancar una inversión inmobiliaria con deuda hipotecaria trae consigo una serie de beneficios para el comprador.

Como inversionista inmobiliario o dueño de una propiedad que habitas, puede que te encuentres en una situación en que quieras prepagar el crédito hipotecario con el cual financiaste la compra de la propiedad. Por ejemplo, por una de las siguientes razones:

  • Adquiriste una buena suma de dinero para pagar la deuda:  Ganaste la lotería, recibiste una herencia, o un super bono por tu desempeño laboral y quieres utilizar esos recursos para pagar anticipadamente la deuda, poner fin al crédito hipotecario y hacer que la propiedad sea 100% tuya, sin hipotecas ni gravámenes.
  • Estas vendiendo la propiedad: Por la plusvalía que la propiedad adquirió en el tiempo, es probable que estés vendiendo el inmueble a un precio mayor al que la compraste. Como parte de la operación de venta, el banco va a recibir parte del dinero para prepagar el crédito y alzar con ello las hipotecas y gravámenes para poder realizar el traspaso de titularidad del dominio al nuevo propietario.

Sea cual sea la situación en que te encuentres, en este artículo encontrarás más información sobre prepagar un crédito hipotecario.

Partiendo por lo básico: ¿Qué significa prepagar un crédito?

Prepagar un crédito es pagar de forma anticipada ya sea el total o una parte de la deuda contraída con una entidad financiera. El prepago de un crédito es beneficioso para cualquier deudor por cuanto significa ahorrar en el pago de intereses del crédito, como veremos más adelante.

El Prepago es un derecho del consumidor

Ten en cuenta esto: como deudor de un crédito, tienes el derecho de prepagar tu crédito hipotecario: Si el monto que se está anticipando en el prepago mayor o igual al 25% de la deuda restante, el deudor tiene el derecho de prepagar el crédito, sin necesariamente contar con el consentimiento del acreedor (la institución financiera que otorgó el crédito).

¿Cuánto cuesta prepagar un crédito?

La ley que rige los créditos en Chile ha mutado en el tiempo. Por lo anterior, el valor que deberás pagar al prepagar tu crédito dependerá de la fecha en que hayas adquirido el crédito hipotecario. Además, las condiciones del prepago dependerán del monto del crédito. A continuación te explicamos en detalle lo que deberás pagar según tu situación.

Para créditos otorgados antes del 4 de noviembre de 1997

  • El monto a pagar comprende lo siguiente:
    • El capital reajustado hasta el día del pago efectivo
    • Los intereses calculados sobre el capital reajustado, por todo el plazo pactado para el crédito

Para créditos otorgados ente 4 de noviembre de 1997 y el 26 de junio de 2004

  • Si el monto del crédito es superior a 5000 UF:
    • Los montos del prepago son acordados libremente entre deudor y acreedor
  • Si el monto del crédito es igual o inferior a UF 5.000, los montos a pagar son:
    • El capital que se anticipa
    • Los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo (intereses devengados)
    • La comisión de prepago que acuerden acreedor y deudor,que debe ser menor a tres meses de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.  Si es que no hay acuerdo entre las partes, se cobra 1,5 meses de interés.

Para créditos otorgados después del 26 de junio de 2004

  • Si el monto del crédito es superior a 5000 UF:
    • Los montos del prepago son acordados libremente entre deudor y acreedor
  • Si el monto del crédito es igual o inferior a UF 5.000, los montos a pagar son:
    • El capital que se anticipa
    • Los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo (intereses devengados)
    • La comisión de prepago, que no podrá exceder el valor de un mes y medio de intereses calculados sobre el capital que se prepaga.

¿Cómo calcular la comisión de prepago?

Como hemos mencionado, la comisión de prepago equivale en 1,5 meses de interés sobre el saldo de la deuda restante. Para calcularla necesitas conocer cuánto es el saldo del crédito por pagar, y la tasa de interés anual con la que contrataste el crédito. En la siguiente calculadora puedes calcular la comisión de prepago para tu crédito.

¿Qué pasa cuando hago un prepago del crédito?

  • Si el prepago de tu crédito hipotecario es total, la respuesta es simple: La deuda se acaba, se acaban el pago de dividendos y se levantan las hipotecas y gravámenes que el banco puso sobre tu propiedad al otorgar un crédito para financiar su compra. Con ello, el deudor ahorra los intereses que hubiesen sido cobrados en los dividendos restantes.
  • Si el prepago de tu crédito hipotecario es parcial, al pagar anticipadamente tu crédito lo que sucede es que que los dividendos futuros a pagar disminuyen con respecto a su valor original. En este pago anticipado, no disminuyen los plazos originalmente pactados al contratar el crédito y por supuesto la tasa de interés del crédito tampoco se modifica.

Espero que este artículo haya despejado algunas dudas sobre prepagar tu crédito hipotecario. Si tienes otra inquietud, comenta este artículo y vemos cómo podemos ayudarte. Hasta pronto.

17 comentarios

  1. Estimado Juan, en la emergencia por Covid-19 y la baja de la tasa del banco Central a 1%, conviene hacer la liquidación del hipotecario o es preferible invertir ese dinero. El pago sería de 2000 UF
    Gracias de antemano

  2. Hola, excelente artículo y muy clara tus respuestas, nosotros acabamos de pagar la totalidad del crédito hipotecario, y esperábamos que nos devolvieran los Seguros pactados junto a las cuotas del Crédito, pero en el Banco nos indicaron que los seguros pactados no se devuelven!!
    En fin estamos felices de tener la casita pagada al 100%.

    Saludos y gracias por el Artículo.

  3. Estoy vendiendo un departamento con deuda de crédito hipotecario.
    Me pagarán al contado y el banco está pidiendo proveer tres dividentos adelantados además de los costos típicos del 1,5 de los interes etc.
    Corresponde?
    Eso sería de costo del comprador?

    Saludos

    1. Estimado Carlos,
      sinceramente no sé bajo que ley se ampara es cobro. Puede que el banco quiera resguardarse por los tres meses que dura la tramitación de la venta. Es decir, que estimen que en tres meses se concretará la venta, el abono del pago de la venta y con ello el prepago del crédito y por ello quieran cubrirse con el abono de esos dividendos.
      Saludos,

  4. Dante. Una consulta general, hoy para vender un bien con un credito hipotecario vigente (en la mitad del tiempo pactado a tasa fija) y pensando en la plusvalia adquirida por la burbuja inmobiliaria que vivimos en stgo, como puedo saber a groso modo, al vender el inmueble, la ganancia de este ejercicio?

    1. Estimado Carlos
      Primero tendrías que estimar el precio de venta al que venderías tu inmueble. Si quieres una formula sencilla como aproximado, al precio de venta deberías restar el precio de compra y lo que pagaste por intereses por el crédito. Por ejemplo, si compraste a 60 millones, vendiste a 120 millones y pagaste en total por intereses 25 millones, tu ganancia es 120-60-25 =35 millones. Ahora, si quieres un valor más real deberías usar el método de flujos descontados en el tiempo para calcular el valor actual neto, pero eso ya es formulas financieras.
      Saludos,

  5. Estimado una duda : Tengo una deuda con una casa comercial y quiero prepagar parcialmente ? el sobrante de la deuda va a quedar con interes o solo tengo que pagar el restito que me queda. Por ejemplo si debo un millon y quiero pagar 700.000 los otros 300.000 se van en cuotas de 50.000 sin interes o cuotas de 50.000 con el interes que originalmente pacte ?? ayuda

    1. Estimado Esteban
      cuando uno paga cuotas de un crédito, como sabemos una porción son intereses y otra porción dela cuota va a amortizar el capital adeudado. Lo que tu pagas de interés se calcula usando la tasa de interés y el capital adeudado restante. Por tanto, si prepagas, disminuyes ese capital y con ello los montos por interés que pagas de las cuotas restantes luego de prepagar son menores
      Saludos y gracias por comentar

  6. Hola!, información muy últil.
    Tengo una duda específica, conviene hacer un prepago si el monto del saldo insoluto es bajo (440,4 UF) y quedan pocos años?, por ejemplo, costo del prepago 476 UF a 5 años?, con una tasa del 6%?

    1. Estimada Nathalia,
      gracias por tu comentario.
      Para darte una respuesta más acabada necesitaría saber el dividendo que pagas y el plazo de tu crédito. De todas formas, ten en cuenta que como regla general, en cualquier crédito hipotecario en los primeros dividendos es cuando más pagas intereses. Ya en los últimos años de tu crédito, el dividendo se va componiendo cada vez más de amortización de capital y cada vez menos de intereses.
      Te recomiendo ver la tabla de desarrollo de tu crédito. En esa tabla sale especificado cuanto pagas de interés y cuanto pagas de capital en cada cuota de dividendo. Ya tienes algunos datos. Sabes que tu saldo insoluto es 440 y tu costo de prepago es 476. Osea, te castigan con 36 UF por prepagarlo a estas alturas. Para compararlo con el escenario de seguir pagando tus dividendos puedes pensar de la siguiente forma: Si la suma de los intereses de tus dividendos restantes sobrepasa los 36 UF, te convendría prepagarlo, teniendo en cuenta si que al prepagar estas dejando de contar con un capital que podrías usar para otro fin y obtener rédito de ello.
      Espero haber respondido tu pregunta
      Saludos y Buena Inversión.

  7. Muy bueno el contenido, podrían incluir un ejemplo respecto a «Los intereses calculados hasta la fecha del pago efectivo» para que se encienda de mejor manera.

    Muchas gracias.

    1. Gracias por tus comentarios Jorge!
      Incluiremos la información que nos sugieres en la próxima revisión de este artículo.
      Saludos y Buena Inversión!

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