Gastos Comunes: ¿Qué pasa si no se pagan?

Revisa lo que establece la ley sobre el pago de gastos comunes y las consecuencias derivadas de no pagar sus cuotas.
Tiempo de lectura: 6 minutos
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Si eres el propietario de un inmueble que comienza a acumular deuda de los gastos comunes, ya sea por tu responsabilidad o por el actuar del arrendatario de tu departamento, es conveniente que presentes atención a este artículo. A continuación revisaremos lo que establece la ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria sobre las obligaciones y consecuencias derivadas del no pago de los gastos comunes.

Los Gastos Comunes deben pagarse siempre

Esta primera consideración que hacemos sobre los gastos comunes puede parecer obvia para algunos pero vale la pena igualmente dejarla clara y explícita. El propietario de un departamento siempre debe pagar los gastos comunes que les corresponden a su inmueble.

Y cuando decimos siempre, eso también incluye a situaciones en que, por ejemplo, el propietario/a no haga uso de las áreas o servicios comunes del condominio al que pertenece su departamento.

Y por cierto también esta obligación incluye los casos en que el propietario/a no haga uso del inmueble. Así lo dicta claramente la ley en el artículo 3 de la ley sobre copropiedad inmobiliaria:

El hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes correspondientes.

Artículo 3, ley de copropiedad inmobiliaria

Respecto a esta obligación fundamental, pueden surgir dudas sobre situaciones particulares, que repasamos a continuación:

¿Qué pasa si un departamento es propiedad de dos personas?

La ley que revisamos en este artículo señala que en caso de que un departamento pertenezca a dos o más personas, cada una de ellas es solidariamente responsable del pago de los gastos comunes.

¿Qué quiere decir “solidariamente responsable”?  En palabras sencillas, significa que la obligación es compartida por las personas que sean propietarias del departamento.

Es decir, un tercero (en este caso el administrador del condominio) puede reclamar el pago de los gastos comunes a cualquiera de los propietarios del inmueble o a todos ellos, sin que ninguno de ellos se exima de la obligación.

¿Qué pasa si compro un departamento con deuda de gastos comunes?

Esta es una pregunta que probablemente concentra bastante interés, sobre todo en compradores de inmuebles usados que adquieran en departamentos en remates judiciales de inmuebles.

Al respecto, es importante citar lo que menciona la ley de copropiedad inmobiliaria:

La obligación del propietario de una unidad por los gastos comunes seguirá siempre al dominio de su unidad, aun respecto de los devengados antes de su adquisición

Artículo 4, ley de copropiedad inmobiliaria

Es decir, cuando una persona compra un departamento que arrastra deuda de gastos comunes, pasa a ser responsable del pago de esa deuda, aun cuando esta se haya producido antes de la fecha de adquisición del inmueble.

Para hacer justicia con el comprador de un departamento en tales condiciones, la citada ley también establece el derecho del nuevo propietario de exigir el pago de la deuda de gastos comunes al vendedor y de la acción de saneamiento por evicción.

¿Qué consecuencias tiene no pagar un gasto común

Pasemos a revisar ahora a que se expone el propietario de un inmueble cuando no realiza el pago oportuno de los gastos comunes y las consecuencias que puede generar no responder a esta obligación.

Intereses por Mora

Como para la mayoría de las deudas, la mora en el pago de las cuotas generará intereses que serán cargados a la deuda no pagada de los gastos comunes.

Así lo dispone el artículo número 5 de la ley de copropiedad inmobiliaria:

Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad. Si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.

Artículo 5, ley de copropiedad inmobiliaria

Es decir, el deudor de gastos comunes pagará un interés fijado por el reglamento de copropiedad del condominio, o pagará el equivalente al interés máximo convencional para operaciones no reajustables.

¿Y  a cuánto equivale ese interés en términos prácticos? De acuerdo a la publicación del Diario Oficial del 15 de Abril de 2021, el interés máximo convencional para operaciones no reajustables es de 5,28 % Anual. Pero como indica la ley, esta tasa de interés puede ser menor si así lo dispone el reglamento de copropiedad.

Corte de servicios

Todos saben que en tiempos normales (fuera del periodo de pandemia), los servicios básicos como luz, agua y gas son cortados por las compañías que los suministran, transcurridos un número de meses de no pago de cuentas.

Pues bien, no pagar los gastos comunes puede tener el mismo efecto en el suministro del servicio de energía eléctrica. Así lo establece la citada ley, en el artículo 5:

El reglamento de copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el acuerdo del Comité de Administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes

Artículo 5, ley de copropiedad inmobiliaria

Tal como lo lees: si el reglamento de copropiedad que rige en un condominio así lo dispone, el administrador puede proceder a “cortar la luz” al inmueble que adeude 3 o más cuotas de gastos comunes.

Todos sabemos lo complicado que se nos vuelve la vida sin energía ecléctica, ¿no?

Responsabilidad ante daños por perjuicios

Finalmente es importante recalcar lo que señala el cuarto artículo de ley 19.537 sobre la responsabilidad por perjuicios derivados del no pago de los gastos comunes:

Si, por no contribuirse oportunamente a los gastos a que aluden los incisos anteriores, se viere disminuido el valor del condominio, o surgiere una situación de riesgo o peligro no cubierto, el copropietario causante responderá de todo daño o perjuicio.

Artículo 4, ley de copropiedad inmobiliaria

¿Qué significa esto? Imaginemos por ejemplo una situación en que un grupo de copropietarios de un condominio adeuda cuotas de los gastos comunes, necesarias para financiar el mantenimiento de las señalizaciones de seguridad, entre otros ítems.

Si por ejemplo un tercero sufre un accidente por falta de señalización de seguridad en el edificio y demanda a la comunidad del edificio por la no mantención de la señalética, quienes resulten responsables podrían terminar siendo los copropietarios deudores, puesto que su falta de financiamiento impidió la debida mantención de dichos elementos de seguridad del edificio.


Y con este último punto terminamos nuestra revisión sobre la obligación de pagar los gastos comunes y las consecuencias de no hacerlo. 

Si este artículo te ha aportado valor, háznoslo saber con un comentario. Y si te quedan dudas de algo, coméntanos también y vemos cómo podemos ayudarte con ello

¡Hasta la próxima!

5 comentarios

  1. Hola . Hace 7 meses que no pago gastos comunes . Tengo derecho a voz y voto en Asamblea ordinaria . Asamblea Extraordinaria . Gracias por su atención . Muy interesante sus comentarios . Atte . Sandra .

  2. Buenas tardes una consulta en mi edificio donde vivo hay un miembro del personal que gana 734.000 y sus cotizaciones en los gastos comunes figuran en 0 tengo derecho a pedirle a l administrador aclaracion de esto?

  3. Si yo arriendo una propiedad y en el contrato dice que incluye gastos comunes y el propietario lleva 2 meses sin pagar, donde puedo pedir ayuda o amparo?

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