Todo inversionista, ya sea inversionista inmobiliario o de otro tipo de activos financieros, tiene el mismo fin: poder obtener la mayor rentabilidad del dinero invertido. En el mundo de las inversiones inmobiliarias generalmente esto es posible en la medida que logremos encontrar un bien inmueble que nos permita obtener una utilidad por sobre lo que entrega el mercado. En este artículo de Buena Inversión te entregamos un par de consejos para que puedas detectar oportunidades de inversión en el mercado inmobiliario.
¿Cómo detectar oportunidades de inversión inmobiliarias?
Para hablar de oportunidades de inversión en el mercado financiero, primero debemos tener claro cuáles son las formas con las que se puede obtener dinero en base a propiedades. Comúnmente, son dos formas en las que podemos rentabilizar una inversión inmobiliaria:
- Rentabilizar tu inversión por medio de rentas periódicas, comúnmente arriendos.
- Rentabilizar tu inversión por medio de utilidad al vender a un precio más caro que el precio en que compró.
Dependiendo de cual sea tu finalidad como inversionista inmobiliario, deberías fijarte en diferentes parámetros para detectar una oportunidad para tu objetivo de inversión. A continuación repasamos algunas claves que te ayudarán en este proceso:
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Oportunidades de inversión para obtener utilidad por renta
Si tu objetivo es realizar una inversión inmobiliaria para obtener rentas, las oportunidades de inversión estarán dadas por propiedades que te permitan obtener mayores rentas (arriendos) al menor costo (precio de compra del inmueble).
Si consideramos que la rentabilidad de un inversión está dada fundamentalmente por el cálculo de las rentas de la propiedad menos los costos de la propiedad (generalmente contribuciones y otros costos operacionales) y dividido por el valor de la inversión:
De es fórmula podemos concluir que:
- Frente a 2 o más propiedades que entreguen iguales valores de arriendo y similares costos, la propiedad que tenga menor precio de compra te permitirá obtener mayor rentabilidad y podrá ser eventualmente una oportunidad de inversión.
- Frente a 2 o más propiedades que tengan igual precio de compra, la propiedad que tenga permita obtener un mayor nivel de arriendo, o en su defecto igual arriendo pero menores costos, te permitirá obtener mayor rentabilidad y podrá ser eventualmente una oportunidad de inversión.
Cómo ves, definir si una alternativa en la cual invertir es realmente una oportunidad de inversión siempre es en términos relativos. Para ello, es importante que revises alternativas en el mercado y hagas la comparación entre los valores que te entrega una opción de inversión y los valores promedio del mercado. Para ello ten en cuenta lo siguiente:
- Al comparar 2 o más propiedades, procura que tengan las mismas instalaciones: misma cantidad de dormitorios y baños. Este factor es determinante en el arriendo de la propiedad.
- Compara siempre propiedades en el mismo barrio o comuna. Los valores de arriendo y precios de propiedades varían entre distintas áreas.
Valores de referencia
Finalmente, cuando estés interesado en una propiedad, calcula su rentabilidad con la fórmula antes descrita y ten en cuenta los siguientes valores como referencia:
- Si la rentabilidad calculada en términos anuales es sobre el 5%, estas frente a una buena inversión inmobiliaria.
- Si la rentabilidad calculada en términos anuales es sobre el 8%, estas frente a una oportunidad de inversión.
Oportunidades de inversión para obtener utilidad por compra y venta.
Los inversionistas que buscan la estrategia de obtener utilidad en función de vender una propiedad más cara de lo que la compraron, piensan en un concepto: la plusvalía de un inmueble en el tiempo. En esta lógica, una oportunidad de inversión estará constituida por propiedades que actualmente están relativamente a bajo precio y que prometan obtener alta plusvalía en poco tiempo.
Como ya hemos mencionado, los precios de propiedades varían diametralmente entre comunas y barrios. Dentro de ese panorama hay barrios consolidados con propiedades caras cuya plusvalía no aumentará significativamente en el tiempo.
Por otra parte, lo que debería perseguir un inversionista buscando oportunidades de inversión con foco en la plusvalía, son propiedades en barrios no consolidados, que experimenten un pujante desarrollo inmobiliario y urbanístico y cuyas propiedades estén relativamente baratas hoy en día.
Valores de referencia
En esa línea, existen índices que te permitirán discriminar entre diferentes barrios donde invertir y encontrar buenas alternativas donde invertir:
- Revisa los valores del metro cuadrado en diferentes comunas del país. Esto es una medida de que tan barata o cara están las propiedades en un sector en comparación a otros barrios.
- Revisa los índices de calidad de vida en diferentes comunas del país. Esto representa de alguna forma que tan consolidado está un barrio y cuáles son sus perspectiva de desarrollo en los próximos años.
Así, las oportunidades de inversión estará en barrios que aún se encuentren relativamente a bajos precios (bajos valores de metro cuadrado) y que en los últimos años han ido adquiriendo mejores índices de calidad de vida, sin situarse aún en las comunas más desarrolladas del país.
Si ya has llegado a esta parte del artículo, solo espero que hayas aprendido algunas claves para encontrar oportunidades en el mundo de las inversiones inmobiliarias. Si te ha servido, no te olvides valorarlo y dejar tu comentario. ¡Hasta la próxima y Buena Inversión!
