Aprende sobre los planes reguladores

Si trabajas o tienes interés en el desarrollo inmobiliario de una ciudad o centro urbano, seguramente sabes de la importancia de los planes reguladores y cómo éstos afectan a los proyectos de desarrollo inmobiliario. En este artículo de Buena Inversión explicamos a modo de introducción los planes reguladores que inciden en el desarrollo de los territorios de nuestro país. Sigue leyendo para conocer más.
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Si trabajas o tienes interés en el desarrollo inmobiliario de una ciudad o centro urbano, seguramente sabes de la importancia de los planes reguladores y cómo éstos afectan a los proyectos de desarrollo inmobiliario. En este artículo de Buena Inversión explicamos a modo de introducción los planes reguladores que inciden en el desarrollo de los territorios de nuestro país. Sigue leyendo para conocer más.

¿Cómo funcionan los planes reguladores para organizar el territorio nacional?

De acuerdo a la ley general de Urbanismo y construcciones (LGUC), la planificación urbana se efectúa en tres niveles de acción, que corresponden a tres tipos de áreas: nacional, intercomunal y comunal.

Cada uno de estos niveles de acciones ejerce la regulación a través de instrumentos de planificación territorial, comúnmente conocidos como planes reguladores. Estos instrumentos tienen ámbitos de competencia propios, regidos por el área geográfica que abarcan y las materias sobre las cuales pueden regular.

Pese a lo anterior, la ley permite que para territorios no planificados un instrumento de planificación establezca disposiciones transitorias competentes a instrumentos de planificación de otro nivel, ya sea superior o inferior.

Los diferentes planos reguladores deben actualizarse periódicamente en un plazo de no más de 10 años, de acuerdo al artículo 28 del la LGUC. Esta normativa busca que estos instrumentos de planificación atiendan a las demandas vigentes y atingentes al desarrollo de los centros urbanos del país.

Observación: Hace unos años, la regulación del territorio también comprendía un Plan Regional de Desarrollo Urbano. La ley 21074 para el fortalecimiento de de la regionalización del país abolió la Planificación Urbana Regional, derogando los artículos 30,31,32 y 33 de la LGUC que la normaban.

Los planes reguladores

Revisemos a continuación los diferentes instrumentos que establecen la planificación y regulación de las áreas urbanas del país.

Plan Regulador Intercomunal o Plan Regulador Metropolitano

La Planificación Urbana Intercomunal regula el desarrollo físico de las áreas urbanas y rurales de diversas comunas que se integran en una unidad urbana. Esta regulación se realizará por medio del Plan Regulador Intercomunal.

Si la unidad urbana intercomunal tiene más de 500.000 habitantes, cae en categoría de área metropolitana y su instrumento de planificación se llama Plan Regulador Metropolitano.

Cómo está compuesto

Tanto el plan Regulador Intercomunal como el Plan Regulador Metropolitano se compone de los siguientes elementos, constituidos en un solo cuerpo normativo:

  •  Una memoria explicativa, que contiene los objetivos, metas y programas de acción.
  •  Una Ordenanza, que contiene las disposiciones reglamentarias pertinentes.
  •  Los planos, que expresan gráficamente las disposiciones sobre zonificación general, equipamiento, relaciones viales, áreas de desarrollo prioritario, límites de extensión urbana, densidades, etc.

Este plan regulador es presentado como anteproyecto por la secretaría regional ministerial de Vivienda y Urbanismo, con consulta a las municipalidades correspondientes y a otros organismos de administración del Estado para su aprobación.

Es importante señalar que las disposiciones de los Planes Reguladores Intercomunales que constituyan alteraciones a lo dispuesto en los Planes Reguladores Comunales existentes se entenderán automáticamente incorporadas a éstos como modificaciones.

Plan Regulador Comunal

La Planificación Urbana Comunal promueve el desarrollo del territorio comunal en concordancia con las metas regionales de desarrollo económico-social. El instrumento que utiliza para su planificación y regulación es el Plan Regulador Comunal, que regula las condiciones de higiene y seguridad en los edificios y espacios urbanos entre otras materias.

Cómo está compuesto

El plan regulador comunal constituye un cuerpo normativo compuesto por los siguientes elementos:

  • Una Memoria explicativa, que contiene los antecedentes socio-económicos; los relativos a crecimiento demográfico, desarrollo industrial y demás antecedentes técnicos que sirvieron de base a las proposiciones y los objetivos, metas y prioridades de las obras básicas proyectadas.
  • Un estudio de factibilidad para ampliar o dotar de agua potable y alcantarillado, en relación con el crecimiento urbano proyectado. Este estudio requiere consulta previa al Servicio Sanitario correspondiente de la Región.
  • Una Ordenanza Local que contiene las disposiciones reglamentarias pertinentes
  • Los planos, que expresan gráficamente las disposiciones sobre uso de suelo, zonificación, equipamiento, relaciones viales, límite urbano, áreas prioritarias de desarrollo urbano, etc.

El anteproyecto de Plan Regulador Comunal o de sus modificaciones será diseñado por la municipalidad correspondiente. Al igual que el plan regulador intercomunal, el anteproyecto del plan comunal contendrá un informe ambiental elaborado por el Ministerio del Medio Ambiente. Tanto el anteproyecto como el informe ambiental son informados y consultados en un proceso que participación ciudadana.

Plan Seccional

De acuerdo  al artículo 46 de la LGUC, en las comunas en que no exista Plan Regulador podrán estudiarse Planes Seccionales, los cuales son revisados y aprobados bajo el el mismo proceso que los planes reguladores comunales.

Los planes seccionales surgen de la necesidad de realizar estudios más detallados de ciertas áreas de una urbe. Este tipo de planes fija con exactitud los trazados y anchos de las calles, las áreas de construcción obligatoria y de remodelación, los conjuntos armónicos y los terrenos afectos a expropiaciones entre otras materias.

La ley también establece que las Municipalidades que cuenten con un Plan Regulador aprobado y cuya comuna tenga más de 50.000 habitantes deberán consultar el cargo de Asesor Urbanista, desempeñado por un arquitecto. Entre las funciones de este consultor está estudiar el Plan Regulador Urbano Comunal y preparar los Planes Seccionales para su aplicación.


¡Ya sabes lo esencial!. Recuerda que este artículo es un resumen los puntos principales sobre los planes reguladores. Si quieres conocer los detalles de estos instrumentos de planificación territorial, te invitamos a leer la citada Ley General de Urbanismo y Construcciones. Recuerda que leíste este artículo en Buenainversion.cl ¡Saludos y hasta la próxima!

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