Prohibición de enajenar y prohibición de gravar un bien inmueble

Si has comprado o estás en proceso de comprar un bien mueble o inmueble, seguramente has escuchado el término “prohibición de enajenar” o también “prohibición de gravar”. En este artículo explicamos qué significan estas prohibiciones
Tiempo de lectura: 5 minutos
Compártelo:
WhatsApp
Facebook
LinkedIn
Email

Si has comprado o estás en proceso de comprar un bien mueble o inmueble, seguramente has escuchado el término “prohibición de enajenar” o también “prohibición de gravar”. En este artículo explicamos qué significan estas prohibiciones y cómo afectan en la compra y venta de bienes inmuebles.

¿Qué significa prohibición de enajenar?

Para comprender el término prohibición de enajenar, es preciso primero entender la definición de enajenar. La RAE establece lo siguiente:

Vender o ceder la propiedad de algo u otros derechos.

Real Academia Española

Es decir, enajenar es el acto de vender o ceder el derecho o el dominio que se tiene sobre un bien o una propiedad. Con ello, si un bien o propiedad tiene prohibición de enajenar, se está prohibiendo ceder o vender el dominio o derechos de ese bien.

En términos prácticos, mientras un inmueble tenga inscrito una prohibición de enajenar, no podrá efectuarse el traspaso de dominio en el Conservador de Bienes Raíces. Con esto, el comprador de la propiedad no podrá inscribirla a su nombre.

¿Qué significa prohibición de gravar?

La prohibición de gravar en un bien inmueble significa que no está permitido inscribir gravámenes sobre esa propiedad.

Los gravámenes son cargas u obligaciones impuestas sobre un bien mueble o inmueble con el fin de garantizar una obligación y se inscriben por medio de escritura pública en el Conservador de Bienes Raíces. Revisa más información en nuestro artículo sobre gravámenes.

¿En qué situaciones un bien inmueble tiene prohibición de enajenar o prohibición de gravar?

La situación más común en la que una propiedad tiene inscrita prohibiciones de enajenar y de gravar es a razón de haber sido financiada por medio de un crédito hipotecario (mutuo hipotecario). Los bancos e instituciones financieras que otorgan estos créditos, además de inscribir hipotecas de primer y segundo grado sobre el inmueble, inscriben prohibición de enajenar, y prohibición de gravar y de inscribir derechos reales o personales a favor de terceros sobre la propiedad. Estas prohibiciones se extendiende para que el propietario no pueda incluso prometer enajenación por venta sin el consentimiento de la entidad financiera.

En otras situaciones, puede que el propietario que transfiere el dominio de su inmueble a razón de una venta o una donación establezca en la escritura de compraventa la prohibición de enajenar. Esto bien puede ser el caso de una donación en la que por ejemplo se quiera restringir el destino de la propiedad para que sea estrictamente habitacional para el donatario.

En sociedades conyugales de matrimonios civiles también se establecen prohibiciones de enajenar y gravar. Para los bienes que son propiedad de la mujer y están administrados por la sociedad conyugal, el Código Civil establece lo siguiente:

No se podrán enajenar ni gravar los bienes raíces de la mujer, sino con su voluntad.
La mujer, por su parte, no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido.

Artículo 1754, Código Civil

¿Qué pasa si compro o vendo una propiedad con prohibición de enajenar?

Si estás próximo a comprar un bien inmueble y te enterás de que tiene prohibición de enajenar, ten precaución. Es aconsejable que como primera medida averigues a razón de qué está inscrita esa prohibición, y te asegures de que la prohibición será alzada antes de inscribir la propiedad a tu nombre.

Por ejemplo, si para un inmueble usado la prohibición de enajenar fue inscrita a causa de un crédito hipotecario anteriormente otorgado por una entidad financiera para financiar la propiedad, se entiende que con el pago de la compra de la propiedad se prepagará el crédito y con ello se alzará la prohibición de enajenar. Es decir, el comprador de la propiedad podría estar tranquilo ante esa situación.

De todas formas, normalmente el primer paso al comprar una propiedad es firmar una promesa de compraventa. En ese contrato, se establece la condición de que los títulos de la propiedad se encuentren ajustados a derecho para las obligaciones establecidas en la promesa sean exigibles. Esto comprende que si un inmueble tiene prohibición de enajenar,  la promesa de compraventa queda sin efecto si no se alza la prohibición de enajenar antes de inscribir el cambio de dominio de la propiedad.

¿Cómo puedo saber si un bien inmueble tiene prohibición de enajenar o prohibición de gravar?

Como hemos mencionado, las prohibiciones se inscriben por medio de escritura pública en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces, al igual que las hipotecas y gravámenes (que se inscriben en el Registro de Hipotecas y Gravámenes de dicha institución).

Una vez inscritas las prohibiciones en el Conservador,  cualquier persona puede consultar las prohibiciones de un bien raíz, obteniendo un certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones (GP) del inmueble. Para Santiago, este certificado puede obtenerse de forma online en este enlace para obtener el GP.


Ya sabes, si vas a comprar una propiedad que tiene prohibición de enajenar, asegurate que esa prohibición se va a alzar antes de firmar la escritura de compraventa. ¡Éxito en tu inversión!

35 comentarios

  1. hola consulta:
    mi madre en vida quiere dejar su terrene con prohibicion de enajenar para que ninguno de sus herederos pueda vender mientras su nieto menor tenga 30 años, se puede hacer ese documento

  2. Hola muy buenas tardes quisiera hacer una pregunta, hace alrededor de 2 meses haciendo documentos me enteré que existe una propiedad a nombre mio y de mi hermano que figura como herencia de mi madre de la cual no teníamos idea porque nunca nos lo dijo, ella falleció el año 2009 de forma intempestiva y la propiedad figura nuestra con fecha del mismo año, en el conservador me dijeron que podía sacar certificado de dominio vigente porque figura a nuestro nombre, pero en dicha propiedad vive gente y no sabemos desde cuando, ¿que podemos hacer? porque justamente estamos con apretujos económicos, podemos ver la forma de venderla? ó al no haber hecho nada en tanto tiempo ya no es nuestra?..de antemano muchas gracias…

    1. Estimada Jessica.
      Gracias por tu comentario.
      Si la propiedad está debidamente inscrita a tu nombre y no tiene una prohibición de enajenar estás en todo tu derecho de venderla.
      Habría que revisar la situación de los moradores. Si es que tienen un contrato de arriendo u otro tipo de derecho que les permita legalmente residir en la propiedad.
      Saludos,

  3. Ayuda por favor!
    Estoy vendiendo una propiedad y al sacar el Certificado de prohibiciones y gravámenes, me di cuenta que tengo una prohibición por el banco Itau. Años atrás tuve una deuda con ellos la cual pague en su totalidad.
    Fui al Itau y me comentaron que ellos realizarían el alzamiento de esta prohibición. Llevo dos mese esperando y aun no me tienen una respuesta. La persona interesada en comprar… Ya esta que tira la esponja, ya que su banco también lo presiona. Existe otra forma de realizar el alza del embargo que aparece como prohibición?

    Agradezco su ayuda.

    1. Estimada Elisa,
      el acreedor es que el puede alza la prohibición. En este caso el banco. Seguramente también puede hacerlo un juez de oficio pero para eso tendrás que iniciar un juicio, lo que te tomará más tiempo y seguramente dinero también si contratas a un abogado. Podrías evaluar esa opción también
      Saludos,

  4. Buenas tardes , quisiera saber si hay una ley donde indique cuanto tiempo se debe rentar un inmueble y si es verdad que despues de 5 años el que renta se puede quedar con la vivienda

  5. Tengo el caso de mi madre que es adulta mayor, recibio una casa pero tambien tiene prohibicion de enajenar por 15 años y es Serviu quien hace de mandatario, existe algun mecanismo para hacer el alzamiento antes de la fecha en este caso

    1. Estimado Iván,
      sinceramente no creo que puedas alzarlo. Seguramente el inmueble fue subsidiado y el serviu estableció la prohibición por esa razón.
      Si quieres estar seguro, te recomiendo que te acerques a una oficina del serviu a consultar esa posibilidad
      Saludos,

  6. Tengo 56 años, en el año 2005 me adjudique una propiedad por herencia al fallecimiento de mi madre, a esa fecha mantenía una relación de convivencia de la cual nació en el año 2007 mi hija que actualmente tiene 12 años. Ese mismo año en virtud de haberme diagnosticado una enfermedad autoinmune, progresivamente invalidante, de mutuo propio decidí poner dicha propiedad a nombre de mi pareja, madre de mi hija, a través de un contrato de compraventa por el valor des su avalúo fiscal, a objeto de asegurar y resguardar el futuro de ambas en el caso de yo fallecer tempranamente a causa de mi enfermedad. La inscripción de dicha compraventa se realizó el año 2011 en el CBRS.
    Desde alrededor de 3 años atrás, por mi condicion de salud no pude seguir trabajando y mi pareja empezó con el consumo de drogas, razón por la cual la convivencia entre ambos se volvió insostenible con reiterados episodios de violencia intrafamiliar de su parte hacia mi y mi hija por lo que en el mes de marzo del año en curso realice una denuncia por vulneracion de derechos de la menor en los juzgados de familia quien decreto la inmediata salida de mi hija de la propiedad y entrega de sus cuidados a la hermana de mi pareja mientras se desarrolla el juicio. Actualmente yo sigo viviendo en la casa en un depto. anexo a la casa, ya que no tengo ninguna posibilidad de irme a otro lugar y mi subsistencia se basa en los aportes en alimentación que me entregan familiares.
    De un tiempo a esta parte son reiteradas las amenazas por parte de ella que venderá la casa situación que por sus consecuencias ha agravado mi condición de salud por la preocupación no sólo de no tener donde vivir sino principalmente respecto que dicha accion en virtud de la condicion mental de ella fruto de su adiccion podria dejar en la total indefencion a mi hija al perder el unico patrimonio que tendria para solventar y asegurar su futuro.
    Quiero saber si en virtud de lo expuesto existe alguna posibilidad de interponer una orden de no enajenar para la propiedad o alguna restricción que permita cautelar los derechos de mi hija respecto a esta, respetando las razones por las cuales puse la propiedad a nombre de la madre y de igual forma que se me permita seguir viviendo en ella hasta mi fallecimiento o hasta contar con un lugar donde vivir los años que me quedan…….muchas gracias

    1. Estimado Germán,
      gracias por compartir tu situación y comentar. Lamento la situación por la que atraviesas.
      Me parece que si tienes posibilidades de entablar una prohibición de enajenar. El curso sería establecer una demanda civil y lograr que un juez dicte por oficio una prohibición de enajenar sobre el bien inmueble que está en disputa. Tendrás que probar si lo que nos has expuesto en tu comentario.
      Espero sinceramente que logres resolver esta situación y encontrar tranquilidad.
      Saludos,

  7. quiero corroborar que entendí bien, si dice «PROHIBICION : a Fs.xx Nro. xxx del Año 1993 de gravar y enajenar a favor de terceros, en favor de Banco del Estado de Chile» significa que la hipoteca aún no se ha terminado de pagar?

    1. Hola Vania,
      Es un indicio de que probablemente tenga vigente el crédito pero no necesariamente es sinónimo. Normalmente los bancos, además de poner una hipoteca sobre el bien inmueble que financian, establecen prohibiciones. Te recomiendo que mejor revises directamente si hay una hipoteca vigente para la propiedad a favor del Banco Estado, con el certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones
      Saludos y Buena Inversión

  8. Buenas noches. Por favor una consulta.

    Se considera fraude la siguiente situación ? un propietario puso en venta su apartamento, el futuro comprador firmó un documento de opción a compra por la cual se pagó un anticipo, y luego el propietario dijo que la propiedad tiene una prohibición de enajenar y gravar y que va a tardar «lo que tarde» en levantar la prohibición y vender el apartamento. Como se proteje o se defiende el comprador en esta situación. Lo puede demandar por fraude? Gracias por su ayuda.

    1. Estimada Sonia,
      si tu lo que firmas es una promesa de compraventa, generalmente en la promesa de compraventa se menciona que los títulos deben estar ajustados a derecho al momento de firmar la escritura. Eso quiere decir, sin gravámenes ni prohibiciones.
      La promesa debería establecer un plazo para escriturar la compraventa y multas por incumplimiento. No sé que documento firmaste. Para estudiar una demanda legal debería revisarse las clausulas del contrato y ver si hay algo exigible a tu contraparte que no esté cumpliendo.
      Más información en: https://www.buenainversion.cl/blog/promesa-compraventa/
      Saludos y suerte en tu demanda.

  9. Mi caso es el siguiente, soy tutor legal de mi madre que a su vez esta incapacitada, la cuestion es que queremos vender su vivienda pero me piden una autorizacion judicial para ello, un saludo.

    1. Hola Valentín.
      Es probable que en efecto debas contar con la autorización de un juez. Nuestro código civil en el artículo 393 dice lo ssiguiente:
      «No será lícito al tutor o curador, sin previo decreto judicial, enajenar los bienes raíces del pupilo»
      Creo que ese artículo responde por si solo tu pregunta
      Te invito a leer nuestro nuevo artículo sobre enajenación de bienes: https://www.buenainversion.cl/blog/enajenacion-de-bienes-raices/
      Saludos de Buena Inversión

  10. Hola, tengo una propiedad comprada con crédito hipotecario en el año 2015, resulta que tengo un crédito de consumo en otro banco que no pude seguir pagando hace 2 años aproximadamente, y me han llegado notificaciones de demandas y que me comunique con un receptor judicial (datos que aparecen en los papeles que me dejan en mi propiedad), cabe mencionar que mi crédito hipotecario lo he pagado al día. Mi consulta es si yo puedo traspasar el dominio de mi propiedad a otra persona?? y si con eso podría evitar un futuro embargo??? o es posible hacer otra cosa??? de ante mano agradezco muchísimo su ayuda

    1. Estimada Alejandra,
      Si ya te notificaron es probable que el embargo ya cayó sobre tu propiedad. Lo que debes hacer es obtener un certificado de hipotecas, gravámenes y prohibiciones en el conservador de bienes raíces (este enlace te sirve si tu propiedad está emplazada en la mayoría de las comunas de santiago: https://www.conservador.cl/portal/gp )
      Si tu propiedad ya tiene el embargo, no podrás enajenarla. Es decir, no podrás traspasar su dominio a otra persona. El acreedor de tu crédito de consumo ha interpuesto una demanda judicial para embargar tu propiedad y llevarla a un remate judicial. Para ello, solo deberá notificar al acreedor de tu crédito hipotecario. Si tu propiedad se va a remate, quien se la adjudique adquiere el inmueble con la hipoteca. La ley permite al acreedor de la hipoteca perseguir a quien tenga el dominio del bien. Te recomiendo regularizar la deuda que tienes con el crédito de consumo para evitar esta situación.
      Si necesitas más información te invito a leer nuestro artículo de remates judiciales https://www.buenainversion.cl/blog/remates-judiciales-propiedades/
      Te deseo suerte para que puedas salir de esta situación.
      Saludos de Buena Inversión

  11. Estimado Dante,
    Agradeceré mucho su orientación. Estoy ayudando a una persona adulto mayor a regularizar su propiedad para que SERVIU levante su prohibicion de enajenar o gravar (año 1983) y al medir el terreno me percaté que una persona que ahora está fallecida se tomó más del 60% del terreno y lo vendió, averigüé y cuenta con rol en SII, pregunté en aguas del altiplano y le emiten recibos desde el año 2002. ¿Existe alguna posibilidad de que pueda recuperar el 60% uzurpado?

    1. Estimada Karen,
      De acuerdo a los antecedentes que mencionas de tu caso, me parece que tienes posibilidad de recuperar lo usurpado pero seguramente solo podrás hacerlo mediante una demanda legal. Tener las escrituras y otros documentos que prueben lo que mencionas sin duda ayudará en ese proceso. Te recomiendo que juntes antecedentes en el conservador de bienes raíces y en la municipalidad y estudies con un abogado tus posibilidades de recuperar lo que reclamas en un juicio
      Saludos!

  12. Estimado Dante:
    Estoy en la misma situación que Elsa, pero desde el lado del comprador.. El vendedor de la propiedad de acogió al decreto de ley 2695, por lo que recibió la inscripción de dominio el 18 de diciembre de 2017, la cual informaba prohibición de venta por un año, sin embargo el banco (ya que mi financiamiento era a través de un crédito hipotecario) rechazó la operación, ya que se necesitan 5 años para que él pueda vender. Mis preguntas son:
    ¿podemos hacer una promesa de compraventa por un plazo de 3 años y medio, qué es el tiempo que le queda para poder enajenar? ¿en este pueden quedar estipuladas cláusulas que me protejan, mediante multas por incumplimiento?
    Transcurridos los 3 años y medio que quedan ¿de inmediato podemos realizar el traspaso de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces en el que yo sería la propietaria?
    PD: Existe cierto grado de confianza con el vendedor, ya que es un tío político.
    Atenta a su respuesta.
    Gracias.

    1. Estimada Daniela,
      La promesa de compraventa puede hacerse por instrumento público o privado. Puede fijarse al plazo que las partes estimen y contener las cláusulas que consideren necesarias. La forma de protegerse frente a los incumplimiento es precisamente a través de una multa (se extiende algún documento cobrable en caso de incumplimiento, como un cheque).
      Para más información te invito a leer nuestro artículo de promesa de compraventa: https://www.buenainversion.cl/blog/promesa-compraventa/
      Saludos,

  13. Tengo una propiedad en venta y dice que no podra gravar ni enajenar durante un año.contado de la fecha de inscripcion del dominio.ya ese año paso..
    Ahora quiero vender y tenia comprador con hipotecario, la entidad financiera del credito me rechazo la venta..porque dice que el prcedimiento del DL 2695 solo una vez transcurrdo los 5 años no se puede
    Tengo la duda si la escritura dice que lo puedo hacer despues del año porque la entidad del banco dice los 5 años.

    1. Estimada Elsa,
      Probablemente tu propiedad se acogió al decreto de ley 2695 que regulariza el dominio de bienes raíces que carecían de títulos o que los tenían imperfectos. El artículo 17 de ese decreto establece que los poseedores de inmuebles inscritos con arreglo a esa ley no podrán gravarlos durante el plazo de dos años, contado desde la fecha de la inscripción ni tampoco enajenarlos en un plazo de de cinco años, contado desde la misma fecha. Esto debe ser lo que apunta al banco como impedimento
      Saludos,

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada.

Acerca de nosotros

Estás en Buena Inversión. Un sitio especializado en entregar información relevante para inversiones inmobiliarias.

Artículos Recientes