Promesa de compraventa: como debe ser

Firmar la promesa de compraventa es la primer trámite que realizan comprador y vendedor para oficializar la compraventa de una propiedad. Conoce lo que debe contener una promesa de compraventa y lo que debes tener en cuenta en el siguiente artículo
Tiempo de lectura: 10 minutos
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Firmar la promesa de compraventa es la primer trámite que realizan el promitente comprador  y promitente vendedor para oficializar la compraventa de una propiedad. Para evitar desacuerdos, malos entendidos e  incluso pérdidas de dinero, este contrato debe ser redactado tomando una serie de consideraciones que detallaremos en este artículo. A continuación, lo que debe contener una promesa de compraventa.

¿Qué es una promesa de compraventa?

La promesa de compraventa es un contrato firmado voluntariamente por los promitentes comprador y vendedor de una propiedad, con el cual el promitente comprador se compromete a comprar la propiedad al promitente vendedor, y el promitente vendedor se compromete a vender la propiedad al comprador. Se menciona el adjetivo promitente que quiere decir que promete; en efecto, las partes prometen comprar y vender la propiedad respectivamente.

La promesa de compraventa se firma ante notario y la manera de garantizar que el promitente comprador y promitente vendedor den cumplimiento al contrato de promesa es estableciendo multas para el caso de incumplir alguna de las clausulas establecidas en el contrato, las que van a favor de la parte que se vio afectada por el incumplimiento de la contraparte.

Es decir, si el promitente comprador se arrepiente de comprar la propiedad, el promitente vendedor puede cobrar la multa del promitente comprador a su favor. Este mismo derecho tiene el promitente comprador en caso de que el promitente vendedor se arrepienta de venderla al promitente comprador, por ejemplo porque le hicieron una mejor oferta por el inmueble.

En suma, la promesa de compraventa conlleva una obligación de hacer. En particular la obligación de celebrar un contrato de compraventa a futuro.

¿Cuáles son las multas por incumplir una promesa de compraventa?

Para transacciones de inmuebles usados, por lo general estas multas equivalen al 5% del precio que se acordó por la compra de la propiedad. Para compraventas de propiedades nuevas, estas multas son por lo general el 10% del valor del inmueble.

La forma recomendable de establecer estas garantías en base a multas por incumplimiento de contrato es extendiendo cheques bancarios por esa suma, uno por parte del promitente comprador y otro por parte del promitente vendedor. Ambos cheques quedan adjuntos a la promesa de compraventa firmada. Estos documentos son firmados por notario y custodiados por la notaría.

¿Por qué es importante firmar una promesa de compraventa?

La compraventa de una propiedad es un proceso que toma tiempo. En caso de propiedades nuevas que se compran en blanco o en verde, la compra del inmueble finaliza transcurridos varios meses e incluso años desde firmada la promesa de compraventa. En caso de bienes usados, los plazos para que el comprador adquiera el dominio son mucho más cortos pero igualmente pueden llegar a 3 o 4 meses en promedio.

Como se trata de periodos largos, hay riesgos asociados a una serie de eventos que pueden ocurrir en ese lapso de tiempo, por ejemplo:

Para compras de propiedades nuevas en blanco o verde,algunos riesgos podrían ser:

  • La constructora tuvo problemas obteniendo permisos como la recepción final, con lo cual la propiedad no puede entregarse,
  • La constructora tuvo problemas de financiamiento para continuar la construcción y dejó paralizada las obras.
  • La obra en construcción presenta problemas de diseño estructural y no es viable finalizar su construcción

Para compras de viviendas usadas, algunos riesgos podrían ser:

  • El promitente vendedor se arrepintió y decidió vender a otra mejor oferta
  • El promitente comprador se arrepintió y encontró una mejor opción para comprar
  • El promitente comprador no obtuvo financiamiento para comprar la propiedad
  • El promitente vendedor no está en regla para vender legalmente la propiedad.

La promesa de compraventa es entonces un instrumento fundamental para resguardarse ante el riesgo de estas ocurrencias que pueden perjudicar una operación que involucra esfuerzo, tiempo y por cierto altas sumas de dinero.

Consideraciones al firmar una promesa de compraventa

A continuación, algunas puntos a tener en cuenta al firmar una promesa de compraventa:

  • La promesa de compraventa puede ser por escritura privada o por escritura pública. En ambos casos la promesa se firma ante notario pero en caso de ser escritura pública la notaría deriva la escritura al archivo judicial
  • Es posible firmar una promesa donde el promitente vendedor no sea el propietario del inmueble. Para estos casos, el promitente vendedor se obliga a hacer que el propietario venda. De lo contrario pagará la multa por incumplimiento.
  • Mientras un extranjero tenga rut, está habilitado para firmar una promesa de compraventa. Si no reside en Chile, se exigirá que su mandatario judicial esté domiciliado en el país.
  • En caso de promesas de compraventa de propiedades nuevas, usualmente el promitente comprador paga los costos, mientras que para una propiedad usada los gastos notariales se dividen entre el promitente comprador y el promitente vendedor

Qué debe contener una promesa de compraventa

La promesa de compraventa es un instrumento legal reglado por el Código Civil de nuestro país. La ley exige que la promesa esté constatada por escrito y que establezca plazos o condiciones para que se celebre el contrato de compraventa, entre otras reglamentaciones. Más allá de estas disposiciones legales, estos son elementos de debe contener la promesa de compraventa.

Documento claro, preciso y legible

El promitente comprador y promitente vendedor deben entender cabalmente lo dispuesto en cada una las cláusulas de la promesa de compraventa. Para ello, la redacción del documento debe emplear un lenguaje claro y las indicaciones deben ser claras y precisas, no dejando espacio a ambigüedades o dobles interpretaciones.

Especificar fecha, lugar y partes

Como cualquier contrato, la promesa debe partir especificando la fecha y lugar donde se celebra. Debe especificar además al promitente comprador y promitente vendedor, individualizando a cada una de las partes por su nombre completo, rut, domicilio y ocupación.

Especificar claramente la propiedad

La promesa de compraventa debe especificar claramente la propiedad de se está comprando. Por ejemplo, si se trata de la compra de un departamento, debe especificarse el departamento que se está adquiriendo. La promesa también debe especificar si la compraventa del inmueble incluye activos relacionados como estacionamiento, bodega y otros, detallando también el número que los permita individualizar.

Forma de pago

Un punto esencial que la promesa de compraventa debe incluir es la forma de pago con la que el promitente comprador pagará la compra de la propiedad. Si se está financiando con crédito hipotecario, la promesa debe especificar el porcentaje y monto que el promitente comprador pagará como pie y el porcentaje y monto que financiará con el crédito. Normalmente el pie será extendido como un vale vista que se adjunte a la firma de la escritura de compraventa, pero para la compra de propiedades en blanco o verde también se dispone de pagos en cuotas.

Fijar multas por incumplimento de compromiso

Las garantías mencionadas en este artículo constituyen fundamentalmente multas que la parte incumplidora debe pagar a favor de la contraparte. Esto es exigible para el promitente comprador y promitente vendedor.

Condiciones fundamentales

Para que la compraventa de la propiedad pueda llevarse a cabo, deben cumplirse algunas condiciones fundamentales que tratamos en la siguiente sección de este articulo.

Definir plazos

Cuando se trata de compras de propiedades nuevas, es conveniente establecer plazos para la firma de la escritura de compraventa. Idealmente, estos plazos no deben fijarse en función al momento en que la inmobiliaria cuente con la recepción final, si no que en función de la fecha en que se firma la promesa de compraventa. En caso de retrasos, deberían fijarse multas que compensen al comprador.

Estos plazos pueden establecerse igualmente para compraventas de inmuebles usados. Para ello, debe considerarse que las operaciones donde el comprador financia con recursos propios los plazos son bastante menores en comparación a operaciones financiadas con crédito hipotecario, donde los plazos dependen fundamentalmente de que el banco lleve a cabo el estudio de títulos y redacción del borrador de escritura de compraventa.

En cuanto a lo anterior, para compraventas financiadas con créditos es generalmente aceptado fijar un plazo de 180 días para exigir la firma de la escritura de compraventa. Para operaciones financiadas sin crédito, puede bien considerarse un plazo de 30 días.

Cuentas al día

Para compraventa de propiedades usadas, el promitente vendedor debe mantener al inmueble sin deudas en tesorería por el pago de contribuciones. Asimismo es conveniente exigir que el promitente vendedor entregue la propiedad libre de deudas de gastos comunes y servicios básicos.

Como las contribuciones se pagan en forma trimestral, debería convenirse además que el promitente vendedor pague parte de la cuota de la contribución siguiente, devengada a la fecha de entrega del inmueble.

Quién paga qué

Para evitar malos entendidos, es conveniente que la promesa detalle cómo se distribuyen los costos de la operación de compraventa. Es generalmente aceptado que los gastos notariales tanto de la firma de la promesa de la compraventa como de la firma de escritura de compraventa se dividan en partes iguales entre el comprador y el vendedor. Por otra parte, los gastos notariales relacionados al otorgamiento del crédito hipotecario y la gastos por la inscripción de la propiedad en el conservador de bienes raíces son a cuenta del comprador de la propiedad.

Condiciones fundamentales a incluir en la promesa de compraventa

Existen ciertas condiciones fundamentales que la propiedad y los promitentes comprador y vendedor deben cumplir para que la promesa de compraventa tenga validez:

  • Los títulos deben estar en regla: Es condición que los títulos de dominio de la propiedad se encuentren ajustados a derecho, de lo contrario el promitente vendedor no puede vender el inmueble.
  • Sin gravámenes ni hipotecas: La propiedad debe venderse ad-corpus, libre de hipotecas, gravámenes y prohibiciones. Si se trata de la compraventa de una propiedad usada que fue antes financiada por un crédito hipotecario, se deben levantar las prohibiciones, hipotecas y gravámenes (normalmente con los recursos de la venta) para luego inscribir la propiedad a nombre del comprador.
  • Los antecedentes municipales deben estar en orden. Esto incluye los permisos de construcción, recepción municipal y permisos de obras menores que se hayan hecho en el inmueble.
  • El precio debe ajustarse a la tasación: Es importante que el precio que se acuerde por la compraventa del inmueble sea acorde a la tasación comercial de la propiedad. Para compras financiadas por créditos hipotecarios, el banco no otorgará el crédito si el valor que el tasador del banco le asignó a la propiedad es menor al valor de compra. Es recomendable fijar como condición de que la diferencia entre la tasación por parte del banco no sea menor a un diez por ciento del precio acordado para la compraventa del inmueble.
  • Otorgamiento de crédito: Opcionalmente, puede incluirse la condición de que la promesa de compraventa está sujeta al otorgamiento del crédito para el promitente comprador de la propiedad.

Espero que con este artículo tengas claro que debe contener la promesa de compraventa que firmes para la próxima compra o venta de tu propiedad. ¡Éxito y Buena Inversión!

44 comentarios

  1. Hola una consulta.. respecto a lo que mencionas «es conveniente establecer plazos para la firma de la escritura de compraventa. Idealmente, estos plazos no deben fijarse en función al momento en que la inmobiliaria cuente con la recepción final, si no que en función de la fecha en que se firma la promesa de compraventa. En caso de retrasos, deberían fijarse multas que compensen al comprador »

    En mi caso estoy firmando un promesa de compra y venta, y existe una multa asociada al comprar y al vendedor por incumplimiento. Sin embargo, ellos hacen mención que la multa por parte de ellos esta en función de la recepción final ( después de los 60 días hábiles siguientes de la obtención de la Resolución ), sin mencionar ningún plazo para la recepción final. Esto por ley no está permitido o si?

    1. Hola Camila,
      si es permitido y lamentablemente, lo que las inmobiliarias normalmente hacen es precisamente eso. No comprometerse plazos para cuando hacer la recepción final y solo comprometerse con plazos a partir de ese evento (del que no se tiene certeza de cuando ocurra)
      Saludos,

  2. Hola!!
    Muchas gracias por el artículo. Demasiado bueno. y Gracias por la disposición a responder todo!!
    Pregunta, Si quiero vender una propiedad directamente, el docto. «promesa de compra venta» lo hace una notaría o lo puedo bajar de algún lugar y llenarlo? y, entiendo que la Escritura la realiza el banco que otorga el hipotecario al promitente comprador?
    Muchas gracias!

    1. Gracias Fabiola,
      La promesa de compraventa puede ser un instrumento privado que pueden redactar incluso entre las partes, cumpliendo ciertos estándares.
      Lo correcto es que el instrumento lo firmen en una notaria para autorizarlo ante notario
      Saludos,

    1. Hola Solange,
      la promesa establece obligaciones para ambas partes. Una se obliga a comprar, otra se obliga a vender. Debe ser firmado por ambas partes
      Saludos,

  3. Hola. La promesa de compraventa entiendo no es obligación que sea redactada por un abodago. Si yo tengo un modelo usado anteriormente y lo adapto con los datos de esta nueva venta, es válido para llevar a notaría?

  4. Dante. No estoy de acuerdo con la respuesta sobre las multas por no ccelebrar la compraventa. Hay fallos que ordenan a la inmobiliaria a entregar ese dinero al comoradoe. Saludos.

    1. Gracias por tu opinión Paulina,
      ¿puedes indicarnos en que parte del artículo estamos cometiendo una imprecisión? Podemos corregirlo. Los lectores lo agradecerán

      1. Dante una consulta, la promesa la debe redactar un abogado? y si este debe salir en la promesa. ya que buscado en el articulo 1554 y no hace mención a eso.

  5. Hola Dante,

    Excelente blog, muy útil!

    Tengo una duda con respecto a este artículo. Las condiciones fundamentales para la promesa que señalas, ¿Aplican al momento de firmar la promesa o al momento de firmar la escritura?

    Por ejemplo, si una propiedad usada tiene un gravámen y la quiero comprar, ¿Puedo firmar la promesa (estipulando que antes de firmar la escritura se solucione) o debo esperar a que el vendedor lo extinga antes?

    1. Así es estimado,
      se establece que los títulos estarán, independiente que el día hoy no lo estén.
      El caso típico es cuando se compra una propiedad usada con crédito hipotecario vigente. Al firmar la promesa la propiedad se encuentra con hipotecas y gravámenes pero al firmar la escritura se alzan.
      Saludos y Buena Inversión!

    1. Estimado Robinson,
      los valores dependen de cada notaria. Facilmente puede costar 50 a 100 mil pesos.
      Los gastos generalmente se pagan dividido entre comprador y vendedor
      Saludos,

  6. Hola firme un compromiso de compraventa al momento de firmarlo no tenia la firma de la inmobiliaria y no se firmo en el lugar que estipula el contrato …..esto me podria ayudar a desistir de esta promesa…..

    1. Estimado Raul,
      Me parece que tienes pocas chance desistir con ese argumento. El documento que firmaste seguramente fue posteriormente enviado a una notaria con la firma de la inmobiliaria y autorizada por el notario. Consulta con un abogado si tienes alguna posibilidad pero bajo mi punto de vista está dificil.
      Saludos,

  7. Hola buenas ante todo
    Yo estoy con un corredor de propiedad .que qedamos en un acuerdo en comprar la casa que está vendiendo con pagar con subsidio del estado + crédito hipotecario del.banco.
    El.caso que ami ya me aprobaron el credito + fueron a tazar la casa que habíamos visto .y salió todo bien el crédito hipotecario aprobado x el.banco y la tazacion exelente
    Ahora se me vence el crédito hipotecario porque el.corredor de propiedad abia mandado documento vencidos
    Y ahora está actualizando para ingresar los documentos actualizados al.banco
    Ahora que puedo hacer aparte si le exijo se me eche pa atraz y se me va el.dinero dela tazacion y la casa
    Ahora está semana vamos a firmar el.compromiso de compra venta
    En una notaría

    Pero el todavía le falta documentos dela casa a mandar al.banco
    Que podría hacer en ese caso

    O alguien quien me aconseje por favor
    Whuasap: +56945109902
    risto_24@hotmail.com
    Espero que me.escriban o me ayuden porfavor lo más pronto posible

    1. Estimado Jose.
      Mientras no firme la promesa, es posible que el prominente vendedor «se eche para atras». No hay mucho que hacer al respecto y el dinero de la tasación lo perderías no mas.
      Si ya te aprobaron el crédito no veo porque podrías tener problemas en conseguir otra aprobación o extender la aprobación otorgada. Te aconsejo calma y preocuparte de que se firme la promesa
      Saludos!

  8. quiero compra una casa ,la financiera que me facilita el crédito necesita los papeles para el estudio de titulo,pero el vendedor quiere firmar un compromiso de compra venta antes .Ademas quiere que abone cierta cantidad de dinero .
    Esto es regular .????

    1. Estimado,
      Lo de la promesa o compromiso de compraventa es legal y comúnmente usado. Que se añadan abonos de dinero a ese compromiso es posible: la promesa de compraventa bien podría incluir una clausula sobre eso.
      Ahora bien, no porque sea legal significa que sea conveniente. Personalmente no aceptaría abonar dinero. Para eso están las multas que se fijan en la promesa en caso de incumplimiento de la obligación. ¿Cómo respondería el prominente vendedor con ese abono entregado en caso de que se caiga la venta?
      Espero haber respondido tu pegunta
      Saludos y Buena Inversión.
      Saludos,

  9. Hola Buenas Noches, tengo la siguiente duda. Puedo en una promesa de compraventa incluir un arriendo?, me explico, el vendedor le arrendara al comprador el inmueble mientras dure el proceso del credito hipotecario hasta que la propiedad quede inscrita en el conservador de bienes raices. Mi consulta es cual seria la forma correcta? Incluirla en la promesa o realizar un contrato de arriendo. Y si tienes algun formato para este tipo de promesa.
    Saludos Muchas gracias!!

    1. Estimado Jorge,
      No tengo un modelo para un documento así pero me parece que es posible hacerlo todo en una misma escritura. Vale decir, que incluyas en una escritura de promesa un contrato de arriendo por tiempo limitado hasta traspasar el dominio de la propiedad.
      Saludos,

  10. Estimado una consulta si el banco no me aprobó el credito y ya pague el 10% de propiedad que es igual al monto de incumplimiento, me debe revertir el dinero la inmobiliaria o me van a cobrar igual?

    1. Hola Alejandra,
      dependerá de la voluntad de la inmobiliaria pero en estricto rigor la inmobiliaria puede hacer valor la multa por incumplimiento a pesar de que las razones del incumplimiento sean justificables.
      Saludos,

  11. Hola mi consulta es si yo 7 mi papá vamos a comprar media hectárea de 6 millones de pesos, la persona dueña de estos terrenos tiene a cargo de la venta a un abogado quien tiene q pagar los gastos de los papeleos del terreno q haga el abogado? El dueño o los compradores?

    1. Hola Maria,
      Lo que se usa generalmente es que la promesa de compraventa, así como el costo notarial de la escritura de compraventa se pague mitad y mitad comprador y vendedor.
      Por su parte, los gastos del conservador de bienes raíces, impuesto al mutuo y otros son costeados por el comprador, como parte de los gastos operacionales.
      Más información en https://www.buenainversion.cl/blog/gastos-operacionales-credito-hipotecario/
      Saludos!

  12. Hola! Quisiera saber si la promesa de compra venta puede eximir del pago de la reserva. La inmobiliaria me propone pagar la reserva hoy lunes ($200.000) y luego firmar la promesa el miércoles

    1. Estimada Katherine,
      todo depende de lo que diga la promesa. Las clausulas de la promesa bien pueden decir que tu te comprometes a pagar en adelantado pagar 200.000 para reservar el departamento. En ese caso, no te podrías eximir de ese pago.
      Te recomiendo que leas las cláusulas de la promesa.
      Saludos y Buena Inversión

  13. Buen día, entregué 60 cheques de $200 mil a modo de crédito directo con la inmobiliaria para pagar el pie de un depto (10%), he pagado 16 cheques y ahora que ya están escriturando, no he logrado aprobación de crédito hipotecario por mi sobre endeudamiento. La promesa de compra venta indica multa del 10%, es decir unos $12 millones de pesos, si no tengo cómo pagarlos, de qué forma puedo desistir de la promesa sin tener que pagar tamaña multa? muchas gracias.

    1. Estimada Daniela,
      lamento decirte que no veo la posibilidad de eximirte del pago de esa multa. Dado que tu estás efectuando incumplimiento la inmobiliaria puede hacer valer sus derechos ya sea demandando la resolución del contrato o demandando el cumplimiento del contrato. En ese caso se haría cobrable la multa que estipula el contrato de la promesa.
      Ojala puedas salir de este apuro
      Saludos,

  14. buenas, hay algun inconveniente en que me atrase dos o tres dias en el plazo que tengo para hacer efectiva una promesa de compraventa osea para cancelar el valor restante gracias o lo puedo hablar con la otra parte y ponernos de acuerdo en esa parte.

    1. Estimado Abel.
      todo es conversable. Esto es un trato entre dos partes. Tu contraparte bien podría realizar acciones judiciales pero eso le significa tiempo y dinero. Si tienes un retraso de un par de días no debería ser problema ni tampoco valdría mucho la pena demandarte por eso
      Saludos,

    1. Hola Raquel,
      no necesariamente. Depende de las cláusulas que hayas añadido a la promesa. Bien puedes protegerte estableciendo que la promesa está sujeta a financiamiento y que si no se obtiene queda sin efecto. De todas formas, lo que uno hace generalmente es firmar la promesa cuando tienes el crédito hipotecario pre-aprobado para asegurarte que no quedará impedida por eso.
      Saludos y Buena Inversión!

  15. Hola Buenas
    Muy bueno el articulo,
    Existe mucha diferencia entre una escritura privada o por escritura pública en cuanto a la parte legal y cualquier problema futuro?

    1. Estimado Jorge.
      Ten en cuenta lo siguiente: para adquirir derechos sobre inmuebles (por ejemplo, el derecho de dominio en una compraventa), sólo es valido hacerlo por escritura pública. No ocurre lo mismo con los bienes muebles (por ejemplo, los vehículos), para los cuales la compraventa puede ser por escritura pública o privada.
      La escritura pública es entendida como un acto solemne y necesariamente deber ser protocolizada ante notario. Las copias de la escritura pública luego son almacenadas en el archivero judicial. Por su parte las escrituras privadas también pueden ser firmadas ante notario pero no es estrictamente necesario que así sea.
      Te invito a leer nuestro artículo de escritura de compraventa para más información: https://www.buenainversion.cl/blog/escritura-compraventa-propiedad/
      Saludos de Buena inversión

  16. Buenas noches
    Mi consulta es la siguiente: ¿está dentro de lo legal exigir el 10% de la propiedad en efectivo por parte del vendedor al firmar la promesa de compra y venta?
    Saludos.

    1. Estimado Maximiliano,
      Según tengo conocimiento, «la ley» no estipula nada sobre cuanto debe ser la multa. Recuerda que la promesa de compraventa puede ser un contrato privado y en ese sentido, la cláusulas serán «legales» en la medidas que ambas partes que la firmen esté de acuerdo y firmen el documento conforme a ello. La multa bien podría ser de 20% o de 5%. Todo depende de lo que negocien comprador y vendedor.
      Espero haber aclarado tu duda
      Saludos y Buena Inversión!

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