Introducción a las tasaciones inmobiliarias

En este artículo de Buena Inversión revisamos a modo de introducción los principales puntos sobre la tasación de bienes inmobiliarios. Sigue leyendo y aprende los aspectos claves sobre las tasaciones inmobiliarias.
Tiempo de lectura: 10 minutos
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Si vas a comprar algo, una de las primeras cosas que te interesa saber es su precio. Y si vas a vender algo, una de las primeras preguntas que te haces es a qué precio lo vendes. ¿No es así?. Esto aplica para todo tipo de bienes, incluidos los bienes inmobiliarios. 

Seguramente, para hacer un juicio sobre si un precio es justo, intentas determinar cuál es el valor comercial de lo que estás vendiendo o comprando. Aquí es cuando entra en juego la tasación. En este artículo de Buena Inversión revisamos a modo de introducción los principales puntos sobre la tasación de bienes inmobiliarios. Sigue leyendo y aprende los aspectos claves sobre las tasaciones inmobiliarias.

¿Qué significa tasar un bien?

En pocas palabras, tasar es establecer de forma fundada el valor o justo precio de una cosa en un determinado contexto, utilizándolo para fines comerciales, tributarios, fiscales, judiciales, u otros.

Para contar con una concepción formal, citemos la definición de tasación descrita por el Servicio de Impuestos Internos:

Tasar es dar un valor o justo precio a una cosa, señalar el valor de un objeto con algún fin determinado en las condiciones que se efectúa la operación.

Servicio de impuestos internos

Como habrás notado en la definiciones de tasación, hemos mencionado la palabra valor y precio. Es importante mencionar la diferencia entre estos dos conceptos

  • Valor es una opinión subjetiva sobre lo que representa un bien, basado en los elementos que lo conforman. El valor de un bien puede estar dado por la escasez, la utilidad, la necesidad o el poder que proporciona, entre otros.
  • Precio es un monto arbitrario de dinero fijado por los interesados en transar un bien, resultado de una apreciación personal y subjetiva del valor que confiere a los interesados el bien que se está transando.
  • Finalmente el valor económico o valor comercial es un monto justo y real para un bien en particular, basado en criterios objetivos y representado en cualquier unidad monetaria. El precio que se fija para un bien puede distar del valor económico de ese bien.

Con estos conceptos en mente y sin ánimo de adentrarnos en cuestiones filosóficas, veamos cómo se determina en la práctica la tasación de un bien raíz.

¿Cómo se determina una tasación de un bien inmobiliario?

Toda tasación debe terminar por definir un valor único que llamamos valor de tasación, el que se determina en base al valor físico del inmueble, junto con su valor de renta y su valor de mercado.  

Estos tres valores se denominan los valores base de tasación y son ponderados para el cálculo del valor de tasación de acuerdo al destino y carácter de la propiedad, y considerando también la finalidad de la tasación.

Entonces, en la determinación del valor de tasación intervienen los siguientes factores:

  • Valor físico 
  • Valor de renta
  • Valor de Mercado
  • Carácter y destino de propiedad
  • Objetivo de la tasación

Repasamos estos 5 factores uno a uno:

Valor físico 

Representa la suma del valor comercial del terreno y el valor de reposición del edificio, descontando las respectivas depreciaciones funcionales y por deterioro físico que deban aplicarse a la fecha de tasación.

Aclaremos que el valor de reposición  en una tasación corresponde al costo de construir una edificación con iguales características y utilidad equivalente al inmueble que se está tasando. Es decir, este valor se basa fundamentalmente en el costo de los materiales y la mano de obra para valorizar una construcción.

Por lo general, el valor físico no representa el valor comercial de un predio, puesto que si bien valoriza el terreno y la edificación en si, el valor comercial estima el inmueble en conjunto, considerando también su renta, la valorización del mercado y los cambios urbanos que la afectan. El valor físico es mayormente utilizado en la tasación de predios no destinados a la renta.

Valor de renta 

Es el capital representado por la renta líquida que produce o es capaz de producir el inmueble, capitalizado a una tasa que se calcula de acuerdo a la antigüedad, ubicación, características constructivas y posibilidades del predio.

El valor de renta es el que refleja mejor el valorización comercial de una propiedad y por ello esa usada en tasaciones para transacciones de predios destinados a la renta

Valor de Mercado

Corresponde al mayor precio que puede obtenerse de la propiedad si se vende en el mercado, en condiciones donde se disponga de tiempo suficiente para encontrar a un comprador y que tanto vendedor como comprador estén ampliamente informados de los antecedentes de la propiedad que se tasa.

En otras palabras, este valor se rige por la la ley de oferta y demanda. Por ello, tiene carácter variable y sus fluctuaciones obedecen a los factores que inciden en la transacción: modalidad de pago, lucro que se espera del inmueble, condiciones de financiamiento, etc. 

El valor de mercado también estará influenciado por las factores macroeconómicos y medidas estatales que afecten a un país. Por ejemplo, la introducción de impuestos a la compra de propiedades, políticas habitacionales, restricciones crediticias, etc.

Debido a su carácter variable, el valor de mercado es usado principalmente en tasaciones con un horizonte de tiempo de corto plazo, como por ejemplo una operación de compraventa, 

Carácter y destino de la tasación

Para el cálculo del valor de tasación, la propiedad a tasar puede clasificarse en dos grandes categorías: propiedades destinadas a renta y propiedades no destinados a la renta. 

Propiedades destinadas a la renta

Son aquellas construidas y vendidas exclusivamente con el fin de generar rentas por medio del arriendo: locales comerciales, oficinas, etc. Quienes invierten en este tipo de propiedades están interesados en el ingreso que genera el inmueble por sobre el valor físico que representa.

Por lo anterior, el valor de renta prevalece al tasar este tipo de propiedades. Los valores físicos y de mercado se consideran en menor proporción, ponderados por el criterio del tasador.

Propiedades no destinadas a la renta

Son principalmente casas, departamentos y terrenos para viviendas. Para este tipo de propiedades, se realiza una valorización en base al método comparativo de tasación, establecido su valor sobre la base comparativa de propiedades  en situación similar. 

Si el predio incluye una vivienda, se determina el valor del terreno y se agrega al costo de reposición para la construcción, descontando la depreciaciones y aplicando castigos por reparaciones que deban realizarse y recargos (bonificaciones) por proyectos que le hayan añadido valor al predio como obras de valor arquitectónico y paisajístico.

En la comparación que se hace con la valorización de otras propiedades, los inmuebles comparados se clasifican dependiendo si son de interés público o de uso privado. Si la propiedad es de interés público, se valoriza por el método de reposición. Si la propiedad es de uso privado, la propiedad se valoriza principalmente en base al valor físico y el valor de mercado.

Objetivo o finalidad de la tasación

La tasación de una propiedad se regula por normas aplicables al objetivo para el cual se tasa. Frecuentemente, se llega a valores distintos en las tasaciones de un mismo inmueble según la finalidad de la tasación.

Por ejemplo en el caso de una tasación bancaria, que garantiza un préstamo en función de una hipoteca, se debe considerar las condiciones de la propiedad para enfrentar física y económicamente periodo de crédito. Por otra parte, una tasación que se realice para una compraventa priorizará sobre todo el valor del momento, es decir, el valor de mercado.

Repasamos a continuación las principales objetivos de las tasaciones y cómo esto influye en el cálculo de la tasación.

Tasacion bancaria

El principal objetivo de la tasación bancaria es informar al banco o institución financiera el valor de la garantía del predio que se está hipotecando. Por ello, al tasar la propiedad debe considerarse:

  • valor de renta, puesto que a partir del arriendo el deudor podrá pagar el dividendo,
  • el valor comercial, que se utilizará al liquidar la propiedad en un remate judicial
  • el valor físico, para considerar así la durabilidad del inmueble

Tasacion comercial

Es solicitada generalmente para establecer en qué valor debe transarse una propiedad. En este caso deberá privilegiarse el valor de mercado. Debe considerarse además el valor de la renta cuando se trata propiedades destinadas al arriendo y el valor físico para los inmuebles construidos con otro fin.

Tasacion tributaria

Es la que busca el valor impositivo de los inmuebles para establecer las contribuciones fiscales que deben aplicarse al predio. En Chile, la tasación tributaria se conoce comúnmente como avalúo fiscal. La tasación tributaria por lo general está por debajo del valor comercial del inmueble.

El mercado de la tasaciones inmobiliarias

Revisamos a continuación los actores en el mercado de las tasaciones de propiedades. Quiénes son los que demandan y ofertan realizar tasaciones inmobiliarias.

¿Quién solicitan tasaciones más frecuentemente?

  • Bancos e instituciones financieras: Para el otorgamiento de créditos hipotecarios
  • Juzgado civiles: juzgados de policía local, cortes de apelaciones, etc
  • Compañías de seguro: Frente a la necesidad de valorizar un inmueble para definir el monto que debe cubrir u seguro.
  • Corredores de propiedades: Puesto que necesitan estimar el valor de la propiedad que están vendiendo.
  • Empresas constructoras e inmobiliarias: Por ejemplo, si necesitan comprar propiedades antiguas para derribarlas y construir nuevos edificios.
  • Ministerios y servicios públicos como el MOP o SERVIU. Por ejemplo, para realizar expropiaciones.
  • Particulares: Por ejemplo, un propietario que necesita estimar el valor al cual vender su propiedad.

¿Quiénes realizan tasaciones?

  • Empresas de tasación nacionales e internacionales 
  • Tasadores de profesiones del área de la construcción: arquitectos, ingenieros civiles y constructores civiles. Empleados generalmente por bancos e instituciones financieras
  • Peritos judiciales tasadores: Empleados en tasaciones de juzgados civiles
  • Ingenieros agrónomos tasadores: Para tasar bienes agrícolas 
  • Ingenieros mecánicos tasadores: Para tasar  maquinaria e instalaciones industriales
  • Corredores de propiedades tasadores: Generalmente para tasar inmuebles transados entre particulares
  • Tasadores no profesionales (esperamos que no tases tu propiedad con ellos)

¿Qué antecedentes se necesitan para realizar una tasación?

Si eres propietario de un inmueble y te interesa realizar una tasación de tu propiedad para ponerla a la venta o para otra finalidad, te dejamos a continuación los documentos y antecedentes que debes reunir para tasar tu inmueble:

  • Escritura de compraventa de la propiedad
  • Planos de lo edificado y ampliado
  • Planos de loteo 
  • Fechas de permisos de edificación y recepciones municipales
  • Especificaciones técnicas: cómo y con qué materiales está construido el edificio del departamento o la casa que se está tasando.
  • Certificado de informaciones municipal previas para la propiedad: normas del plan regulador transcritas a la ubicación de la propiedad..

Si bien todos estos antecedentes son importantes, solamente son imprescindibles la escritura de compraventa de la propiedad y el certificado de informaciones municipales previas. Por otras parte, es probable que los planos de la edificación y ampliaciones de la propiedad, y los documentos de las especificaciones técnicas no se encuentren disponibles para hacer la tasación, sobretodo si se trata de propiedades antiguas.

En caso de no contar con los planos y especificaciones, el tasador o empresa tasadora debe realizar una cuidadosa medición de la propiedad, además de identificar la estructura y materiales empleados en la construcción del inmueble. Para esta última tarea es fundamental que el tasador cuente con formación o conocimiento técnico en materia de construcciones.


Hemos llegado al final de este artículo introductorio sobre la tasación de propiedades. Si te pareció útil o interesante, te agradecería que nos des tu valoración o comentario. Las tasaciones son sin duda un tema de relevancia para cualquier propietario o comprador de una propiedad. Esperamos poder profundizar en este tema en otros artículos más adelante. ¡Mantente conectado para más información!

10 comentarios

  1. Hola. Buenas noches.
    Una prop. Donde:
    avalúo total según SII. Es de 53 millones app.
    El exento de pago 35 M y el afecto a impuestos 17 M. App

    El avaluo fiscal entonces es el total?

    La propiedad es de 290 terreno y construidos en albañilería reforzada 75m2.

    Buena accesibilidad, colegios cerca y zona comercial.cercana. 3.a 5 min en auto.
    10 a 15 caminando. ( Comuna de Peñaflor).

    Podría pensar en una venta de 80Millones app. ?
    Gracias

    1. Hola Carolina,
      el avalúo fiscal es el total (54 M)
      Perfectamente el avaluó comercial de una propiedad podría tener ese valor, pero sería irresponsable de mi parte decirte que ese es el valor que efectivamente a la propiedad que mencionas. Debe hacer una tasacion inmobiliaria para esos efectos.
      Saludos,

  2. Dante
    A mediados de este año compramos una casa, un banco nos está ofreciendo una tasa muy atractiva pero debemos tasarla nuevamente, mi duda es: influye la pintura exterior de una propiedad para aumentar su tasación? Que arreglo puedo hacer para aumentar su valor?

    Excelente artículo
    Saludos

    1. Estimada Andrea,
      gracias por comentar.
      La pintura y en general remodelar un inmueble puede influir en su atractivo de ese bien en el mercado. Evaluaría cambiar alguna terminación de tu propiedad para aumentar su valor. Por ejemplo, cambiar las ventanas a unas de termopanel, cambiar el piso a uno de mayor valor y estándar, etc.
      Ojo con volverse loco remodelando. Hay que tener criterio si lo que se persigue es un fin comercial.
      Lectura recomendada: https://www.buenainversion.cl/blog/remodelar-casa-departamento/
      Saludos y suerte en tu tasación.

  3. Buenas noches.Excelente Black muy claro y buena calidad de información.Quisiera hacer dos consultas ¿cuánto cuesta una tasación?¿qué valor tiene el metro cuadrado o la hectárea sin construir en Santo Domingo,provincia de Valdivia?
    Agradezco desde ya la gentileza.

    1. Estimada Gladys,
      Como todo servicio, el precio de la tasación dependerá de cuanto cobre quien lo realice. Par que te hagas una idea de valores generales, una tasación puede costar desde 3 UF hasta 8 UF o un más dependiendo del valor de la tasación del inmueble. Otros tasadores cobran directamente un porcentaje sobre el valor tasado del inmueble. Un valor referencial para ello es 0,2% sobre el valor del inmueble.
      Con respecto al valor de metro cuadrado por hectarea sin construir, no manejamos esa información
      Saludos!

    1. Estimado Juan,
      Gracias por comentar.
      Sería irresponsable de mi parte decirte si el precio es mucho o está bien. Si fuese por ejemplo un departamento nuevo ubicado en un barrio cotizado podría pensarse que es razonable.
      Estamos hablando aproximadamente de 1570 UF en 30 m2. Es decir, un valor por metro cuadrado de de 47.6 UF/m2, cuando la referencia que se tiene es de 45 UF/m2. Pero como digo, se necesitaría conocer el inmueble para dar un veredicto al respecto.
      Saludos y que tengas una Buena Inversión

  4. Excelente artículo. Tengo inquietud en conocer más acerca de Tasaciones de viviendas para asesoría en Compra y Venta de propiedades y me pregunto si esos cursos de tasaciones que ofrecen empresas ligadas al Corretaje, serán suficientes como para iniciarse en ese objetivo.
    Saludos,

    1. Estimado Omar,
      Gracias por tu comentario. Personalmente no he realizado un curso de tasación ofrecido por empresa de corretaje. Te recomiendo que revises la malla curricular o temario del curso y verifiques que tienen talleres prácticos de tasaciones de inmuebles. Tener práctica de ello creo que puede hacer la diferencia.
      Suerte te desea Buena Inversión

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