El pacto Comisorio en los contratos de venta

¿Qué pasa si estoy vendiendo una propiedad y el comprador no me paga lo que acordamos por la venta del inmueble? ¿Puedo cancelar el contrato? La respuesta a esa pregunta es afirmativa, y más aún si estableces un pacto comisorio en el contrato. En este artículo de Buena Inversión explicamos en detalle de que se trata esta figura legal y cómo puede ayudarte si están vendiendo un bien raíz. Sigue leyendo para conocer más.
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¿Qué pasa si estoy vendiendo una propiedad y el comprador no me paga lo que acordamos por la venta del inmueble? ¿Puedo cancelar el contrato? La respuesta a esa pregunta es afirmativa, y más aún si estableces un pacto comisorio en el contrato. En este artículo de Buena Inversión explicamos en detalle de que se trata esta figura legal y cómo puede ayudarte si están vendiendo un bien raíz. Sigue leyendo para conocer más.

¿Qué es el pacto comisorio?

Comencemos por comprender en qué consiste el pacto comisorio. Para ello, como es de costumbre en este blog, citamos primero al cuerpo legal donde se ha establecido su definición para nuestra legislación: El Código Civil.

Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagándose el precio al tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta. Entiéndese siempre esta estipulación en el contrato de venta

Artículo 1877, Código Civil

Está definición parece ser bastante simple y clara. De todas formas, por si no lo sabes y para que quede más claro; “resolver un contrato”, significa dejarlo sin efecto. Es decir, en palabras simples, el pacto comisorio establece que si el comprador no paga el precio de la venta en un tiempo pactado, se le pone fin a la existencia del contrato de venta.

El contrato de compraventa puede exigirse que se resuelva ipso facto en la situación de que el comprador no haya pagado el precio en el tiempo convenido. Si esa condición queda establecida, se habla de pacto comisorio calificado. Por el contrario, si el pacto no estipula esa condición, se habla de pacto comisorio simple.

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¿Para qué sirve el pacto comisorio?

Como ya has de suponer, este pacto accesorio sirve para proteger al vendedor en caso de que el comprador no pague el precio. Con este pacto, en tal situación su obligación de vender queda sin efecto, pudiendo recobrar el dominio de su propiedad.

Ahora bien, el mismo Código Civil menciona que el pacto comisorio no priva al vendedor de ejercer las acciones que le concede el mismo cuerpo legal en el artículo 1873. Dicho artículo menciona que “si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con resarcimiento de perjuicios

¿Entonces, cuál es la utilidad de añadir el pacto comisorio? Del párrafo anterior, podrás comprender que el pacto comisiorio consiste en expresar una condición táctica, propia de un contrato (exigir su resolución en caso de incumplimiento). De todas formas, la utilidad de estipular este pacto en un contrato de venta radica en permitir disponer al vendedor de un argumento legal para resolver el contrato de forma más expedita, en especial si se trata de un pacto comisorio calificado, donde la resolución del contrato puede efectuarse sin contar con una declaración judicial.

Revisa también: El pacto de retroventa en la venta de un inmueble

Cómo se procede para hacer valer el pacto comisorio

En la situación de que el comprador no ha pagado el precio de venta en el plazo convenido, el vendedor podrá valerse del pacto comisorio firmado para exigir la resolución del contrato, en una instancia judicial.

La ley dispone al comprador un plazo de hasta 24 horas desde que recibe la notificación judicial de la demanda para que pague el precio adeudado y con ello haga subsistir el contrato de compraventa que pretende ser resuelto por el vendedor. Si el comprador no paga en ese plazo, el contrato se terminará resolviendo, ya se mediante una declaración judicial, si se trata de un pacto comisorio simple, o ipso facto, si se trata de un pacto comisorio calificado.

El plazo de prescripción del pacto comisorio

La ley es bien clara en relación al plazo de prescripción del pacto comisorio:

  • El plazo de prescripción será el acordado por la partes siempre y cuando no exceda los cuatro años, a contar desde la fecha de contrato de venta.
  • Si comprador y vendedor no han fijado un plazo de prescripción para el pacto comisorio, el pacto prescribirá transcurridos cuatro años desde la fecha de contrato.

Ya has aprendido en este breve artículo lo que tienes que saber del pacto comisorio. Como ves, es una figura legal bastante simple y acotada pero al mismo tiempo de mucha utilidad a la hora de vender una propiedad. 

Si te ha gustado el artículo o tienes alguna inquietud, te invito a comentar y compartirlo. ¡Saludos y hasta la próxima!

8 comentarios

  1. Estoy vendiendo una propiedad, el comprador tiene crédito hipotecario, en qué momento se debe entregar las llaves de la propiedad, entiendo que el banco después de la firma de escritura demora como un mes y medio más, como vendedor cuál sería mi resguardo de que la operación se lleve a cabo sin riesgos de que no se pague su valor o el comprador o banco se arrepientan?

    1. Hola Ximena,
      el banco libera los montos de la compra al vendedor cuando el titulo ha sido transferido en el conservador de bienes raices. Por parte del vendedor, lo correcto es que también entregue las llaves de la propiedad desalojada tan pronto como haya sido transferido el dominio en el conservador
      Saludos de Buena Inversión

  2. UD. señala que:
    1.- El plazo de prescripción será el acordado por la partes siempre y cuando no exceda los cuatro años, a contar desde la fecha de contrato de venta.
    2.- Si comprador y vendedor no han fijado un plazo de prescripción para el pacto comisorio, el pacto prescribirá transcurridos cuatro años desde la fecha de contrato.
    Pregunta:
    Está seguro que en ambos casos se cuenta desde la fecha del contrato de venta?

    1. Hola Pedro,
      gracias por tu comentario.
      Revisé la lay nuevamente y no se menciona explícitamente a contar de que fecha rige este plazo pero me hace sentido que sea desde la fecha de la escritura de compraventa.
      ¿Desde que otra fecha podría considerarse el plazo, según tu?
      Saludos y gracias por comentar.

  3. Hola
    Excelente información.
    Tengo un departamento y que una amiga me sirvío de aval . Siempre quedamos en que yo me haría cargo de todo pagar el dividendo y todos los gastos relacionados y que hasta el día de hoy he cumplido en todo y siempre agradecida de ella por el gesto que tuvo conmigo, para tener mi departamento, con mi amiga tenemos muy buena relación, pero las dos estamos preocupadas porque queremos formalizar que este departamento quede a mi nombre al 100% , por motivos que ella vive con su pareja y tiene una hija y ella quiere hacer los trámites para comprar su casa, pero el banco que nos dio el crédito hipotecario nos ha puesto muchos inconvenientes, para hacer cambio de escritura. Cómo y cuánto cuesta , si yo quiero comprar el 50% de mi amiga..se puede hacer?

    1. Hola Carlina,
      ¿Estas segura que el departamento está a nombre tuyo y de tu amiga? No porque sea tu aval en la compra del departamento significa que sea propietaria el inmueble.
      Probablemente lo que no queiere el banco es que te desprendas del aval porque te sigue evaluando con riesgo. De todas formas, siempre está la opción de refinanciar el crédito en otro banco y mudar tu hipoteca a ese banco. Puedes leer más en este artículo del blog: https://www.buenainversion.cl/blog/refinanciar-deuda-credito-hipotecario/
      Saludos,

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