Estudio de títulos: Las 7 cosas que debes saber

En cualquier proceso de financiamiento con crédito hipotecario la entidad financiera conducirá un estudio de títulos de la propiedad antes de entregar el crédito. Pero, ¿qué exactamente es un estudio de títulos? En este artículo de Buena Inversión explicaremos esto y más.
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La mayoría de las compras de propiedades son financiadas por créditos hipotecarios otorgados por bancos e instituciones financieras. En cualquier proceso de financiamiento con crédito hipotecario la entidad financiera conducirá un estudio de títulos de la propiedad antes de entregar el crédito. Pero, ¿qué exactamente es un estudio de títulos? En este artículo de Buena Inversión explicaremos esto y más. Continúa leyendo las 7 cosas que debes saber..

¿Qué es un estudio de títulos?

Como su nombre lo indica, un estudio de títulos es un análisis de carácter legal que realiza un abogado sobre los antecedentes e inscripciones de una propiedad a lo largo de su historia. Este estudio se realiza comúnmente frente a una operación donde se inscriben o modifican las inscripciones de dominio, hipotecas, gravámenes o prohibiciones que afectan a un bien inmueble. 

Por ejemplo, cuando sea realiza la compra de una propiedad con crédito hipotecario, se deberá inscribir el dominio de la propiedad a nombre del nuevo propietario, además de inscribir la hipoteca sobre la propiedad y otras prohibiciones del bien inmueble. Para ello, un abogado realiza el estudio de los títulos de la propiedad que se está comprando, revisando las escrituras e inscripciones que tenga la propiedad.

¿Para qué se realiza un estudio de títulos?

Como sabemos, adquirir una propiedad involucra altas sumas de dinero y por lo mismo los antecedentes de la operación deben analizarse con cuidado para resguardar los intereses de las partes involucradas. Por ejemplo, al comprar un propiedad con crédito hipotecario los intereses en juego son fundamentalmente de dos:

  • El comprador de la propiedad debe tener certeza de que el vendedor de la propiedad la ha adquirido legítimamente y en consecuencia está en condiciones para transferir el dominio del inmueble al comprador. 
  • El banco o institución financiera que otorga el crédito debe cerciorarse de que podrá inscribir la hipoteca sobre la propiedad, con la cual resguardará el pago del crédito.

Para entender mejor la finalidad de un estudio de títulos, cabe señalar la función preventiva y preparativa de un estudio de título.

  • Su función preventiva refiere a que tiene como finalidad prevenir que un tercero tenga argumentos fundados para disputar el derecho de dominio que ostenta el propietario vendedor del inmueble. Si el dominio del vendedor es impugnable, también lo será la futura titularidad de dominio del comprador. 
  • Su función preparativa refiere a que se realiza antes de celebrar la escritura de compraventa para adquirir una propiedad, o bien antes de celebrar una escritura para inscribir una hipoteca sobre la propiedad.  Normalmente, luego de el estudio de títulos viene la redacción de la escritura de compraventa que se firmará para la compra del inmueble.

¿Qué se estudia en un estudio de títulos?

Lo que primero que se analiza en un estudio de títulos es que la inscripción de dominio del titular actual (el propietario vendedor) se encuentre vigente e inscrita correctamente en el conservador de bienes raíces.

A continuación, se revisa si la propiedad está afecta a hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, embargos o expropiaciones por parte del Serviu o de alguna municipalidad o si ha sido declarada de utilidad pública.

Si se trata de la compraventa de una propiedad usada que tiene inscrita una hipoteca a razón de un crédito hipotecario vigente, esto no será impedimento para la operación. Se entiende  que la hipoteca será alzada con la venta de la propiedad que vendrá a prepagar el crédito hipotecario vigente.

El estudio de títulos también comprende el análisis de las transferencias de dominio pasadas hasta 10 años atrás, revisando las escrituras correspondientes e inscripciones en el conservador de bienes raíces, ya sea hayan sido por compraventas, donaciones, posesiones efectivas u otros.

La labor anterior tiene como objetivo poder verificar que la cadena posesoria del inmueble sea válida. Y es que cuando se trata de una operación sobre una propiedad usada que ha pasado por varios propietarios a lo largo de su historia, debe entenderse que la sucesiones de dominio que ha tenido funcionan como un efecto dominó. Si una de las sucesiones años atrás fue inválida, por transitividad todas las inscripciones de dominio sucesivas quedan invalidadas también.

El estudio de títulos concluye con un informe redactado por el abogado donde se presentan las conclusiones del estudio, determinando si es viable llevar a cabo la operación y presentando las observaciones a corregir en caso que las hubiere.

¿Qué antecedentes se necesitan para realizar un estudio de títulos?

Estos son los documentos y antecedentes base que debes reunir para un estudio de títulos conducente a comprar un propiedad y dónde obtenerlos.

DocumentoDonde obtenerlo
Copia de la inscripción de dominio a nombre del actual propietario, con certificación de vigencia a la fecha de presentación de los antecedentesConservador de Bienes Raices
Certificado de gravámenes y prohibiciones de 30 años, según inscripción de dominio del actual propietario, extendido por el conservador respectivo a la fecha de presentación de los antecedentesConservador de Bienes Raices
Documento que acredite el actual estado civil del comprador o de los compradoresRegistro Civil
Recibo de contribuciones de la propiedad objeto de la operación, debidamente cancelado, correspondiente al trimestre en que se presenten los antecedentesTesorería de la República
Certificado de deuda otorgado por Tesorería, que acredite que la propiedad no tiene deudas pendientes por ese conceptoTesorería de la República
Copia autorizada de las escritura pública, que sea título del actual propietarioVendedor o institución financiera
Copia de las escrituras públicas, que corresponden a títulos de los anteriores propietarios, hasta cubrir un periodo de 10 años posesiones hasta la fechaVendedor o institución financiera
Copia de las inscripciones de dominio, correspondiente a los propietarios de los últimos 10 años hasta la fecha de presentación de antecedentesConservador de Bienes Raices
Certificado de no expropiación municipalDirección de obras municipales
Certificado de no expropiación del ServiuServiu Regional
Si la propiedad se encuentra hipotecada a favor de otro acreedor hipotecario, deberá acompañarse cláusula de comparecencia alzamiento de dicho acreedorInstitución fiananciera
Promesa de compraventa y/o carta de oferta suscrita por las partesVendedor o Comprador
Copias de las escrituras que den cuenta de cancelaciones y pago de saldos de precios pendientesVendedor
Documento que acredite el actual estado civil del vendedor o de los vendedoresRegistro Civil
Copia autorizada del poder notarial, en caso en que alguna escritura de transferencia hubiera comparecido un apoderado y correspondienteNotaría

Si en alguna sucesión de dominio de la propiedad intervino una sociedad, se debe presentar los siguientes antecedentes:

DocumentoDonde obtenerlo
Escritura de la Constitución de la SociedadArchivo Judicial
Copia de inscripción con anotaciones marginales en el Registro de Comercio y publicación en el Diario OficialConservador de Bienes Raices
Copia de todas las modificaciones que haya sufrido desde su constitución hasta la fecha de transferenciaArchivo Judicial
Escritura de Personería del representante que suscribió respectiva escrituraArchivo Judicial

Si se trata de una primera transferencia de un Edificio o Condominio realizado por una inmobiliaria o constructora, debe presentarse adicionalmente:

DocumentoDonde obtenerlo
Copia de permiso de edificación debidamente reducido a Escritura Pública sea si procediere (en caso de ser dfl2)Vendedor
Copia de plano acogido a la ley sobre copropiedad inmobiliaria con constancia de su aprobación y su archivo en el CBR respectivoVendedor
Copia de resolución municipal que se haya acogido edificio o condominio a ley sobre copropiedad inmobiliariaVendedor
Copia del respectivo reglamento de copropiedad con constancia de su inscripción en el CBR respectivoVendedor
Copia del certificado de recepción final del edificio y/o condominioVendedor
Copia del respectivo contrato de constitución si procediereVendedor
Certificado de ley de venta de pisos otorgado por la municipalidadVendedor
Certificado de asignación de roles de las unidades vendiblesVendedor
Copia de escritura o borrador tipo que utilizará la vendedora para la venta de las unidades que incluye nómina de profesionales responsables que intervinieron en la construcciónVendedor
Antecedentes legales completos de la sociedad vendedora que incluya escritura de personería del o de los representantes que suscriben los respectivos contratosVendedor

Te dejamos enlaces de interés para recopilar algunos de los antecedentes requeridos:

¿Cuándo se hace un estudio de títulos?

Si bien uno de los casos más comunes de realizar un estudio de títulos es cuando se compra una propiedad con crédito hipotecario, esta no es la única situación. Aquí mencionamos algunas:

  • Cuando debe redactarse una escritura de compraventa para vender y comprar una propiedad y cambiar con ello el dominio de ésta.
  • Cuando se realiza un refinanciamiento de crédito hipotecario con el cual se ha costeado la compra de una propiedad.
  • Cuando se realiza la donación de un bien inmueble.

Vale decir, siempre se debe realizar un estudio de títulos cuando se está modificando la titularidad de dominio de una propiedad, involucre o no un crédito hipotecario (aunque como mencionamos, ésta no sea la única situación que lo requiera).

Los estudios son realizados para todo tipo de bienes inmuebles. Departamentos, casas, terrenos, etc. Este trámite se hace normalmente después de firmar la promesa de compraventa y antes de firmar la escritura de compraventa.

¿Cuánto tiempo toma un estudio de títulos?

Como en la mayoría de los trámites, los tiempos dependerán del banco con el cual estés tramitando tu crédito hipotecario. Hay bancos más diligentes en realizar esta tarea y toman menos tiempos que otros. También el tiempo dependerá de la propiedad que se está transando y la cantidad de antecedentes que deban revisarse. Pero para que te hagas una idea, un estudio de títulos puede tomar entre 2 semanas y 2 meses, demorando en promedio 1 mes en realizarse.

¿Cuánto cuesta un estudio de títulos?

Nuevamente el valor que cobre para realizar un estudio de título dependerá del banco o institución financiera. Los valores en promedio van desde las 4 UF hastas las 6 UF. Es decir, entre 110.000 y 170.000 pesos. Normalmente el estudio lo paga el comprador de la propiedad.

Si se trata de un estudio de título realizado por un abogado privado donde no esté mediando un banco, los honorarios por realizar el estudio dependerán de la complejidad de la propiedad a estudiar (número de propietarios, si fue propiedad de una sociedad, etc.). Los valores generalmente van desde las 6 UF en adelante.

Además de esto, se debe considerar el costo de los documentos de antecedentes que deben reunirse para realizar el estudio, algunos de ellos obtenidos del Conservador de Bienes Raíces. La suma de estos antecedentes tienen un valor no mayor a 30.000 pesos y son costeados normalmente por el vendedor de la propiedad. Ahora bien, si estás realizando la operación mediante un corredor de propiedades, la labor de reunir los antecedentes para el estudio y pagar por ellos corre por cuenta del corredor (valga la redundancia).

Ten en cuenta que el estudio de título es parte de los gastos operaciones de un crédito hipotecario que debes pagar al comprar una propiedad con crédito. 


Eso es todo, ya has aprendido lo fundamental sobre los estudios de títulos. Espero que esta información haya despejado tus dudas. Si tienes alguna otra inquietud no dudes en dejar un comentario a continuación. ¡Suerte en la tramitación de tu crédito hipotecario!

10 comentarios

  1. Pregunta: para una propiedad cuyo valor de venta es bajo, entre 2 a 3 millones, y que se pagará sin crédito, sino al contado. Es necesario realizar el estudio de título?
    Agradezco la aclaración.

    1. Hola Gimena
      Me parece que si. Puede que el valor al que te lo vende es muy bajo pero la propiedad pueden encontrarse con un gravamen relevante. Te recomiendo de todas formas hacerlo
      Saludos,

    1. Estimada María de los Ángeles,
      Lo normal y creo que lo corresponde es que la inmobiliaria te entregue los títulos. Al menos el certificado de dominio y el certificado de hipotecas, prohibiciones y gravámenes
      Saludos,

  2. Hola, primero con saludar, en el caso de comprar un departamento perteneciente a una empresa, lo cual el pago se haría en efectivo. El estudio de título sería distinto en su realización ?

    1. Hola Mario,
      en caso de ser una empresa la que vende, también se procede con el estudio de títulos, considerando los documentos adicionales que requiere la venta del inmueble por parte de una sociedad (la empresa que te le vende)
      Revisa los documentos adicionales a revisar en la tabla que hemos indicado en el artículo
      Saludos,

  3. Gracias por la información es muy buena pero incompleta. Encontre este articulo porque necesitaba despejar una duda y buscaba lo sgte.
    A que se refiere un Banco al solicitar documentos acerca de la personería del vendedor de una propiedad.

    Y agrego info: En lo que se refiere a la documentación con costos y trámites para regularizar cualquier reparo al banco para un hipotecario, son de cargo del vendedor. Independiente que el corredor se haga cargo de solicitarlos o haga algun acuerdo con el vendedor para facilitar los trámites o como un plus a su gestión.
    Saludos,

    1. Gracias por tu aporte Erika.
      Respondiendo tu pregunta, según mi entendimiento lo que está haciendo el banco es solicitar documentos que acrediten la representación legal de quien firme como vendedor de la propiedad.
      Probablemente el inmueble esté a nombre de una sociedad y el vendedor debe tener el poder otorgado por la constitución de la sociedad o alguna acta para representar individualmente a la sociedad y estar debidamente facultado de vender el inmueble (el otorgamiento de la representación debe especificarlo).
      Saludos y gracias por comentar.

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