Lesión Enorme: 7 cosas que debes saber

Si has firmado o estás próximo a firmar una escritura de compraventa por la compra de un bien inmueble, debes saber que nuestro Código Civil define un concepto muy importante relacionado con este tipo de contratos: La lesión enorme. En este artículo te lo explicamos
Tiempo de lectura: 6 minutos
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Si has firmado o estás próximo a firmar una escritura de compraventa por la compra de un bien inmueble, debes saber que nuestro Código Civil define un concepto muy importante relacionado con este tipo de contratos: La lesión enorme. En este artículo de Buena Inversión te enseñamos 7 cosas fundamentales que debes saber sobre la lesión enorme y cómo puede protegerte en la compra o venta de un inmueble.

#1 Qué es la lesión enorme

Partamos por comprender qué es la lesión enorme. El Código Civil de Chile define este concepto como una causal para rescindir un contrato. Así lo especifica el artículo 1888:

El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.

Artículo 1888, Código Civil

Para aquellos que no saben, explicamos que rescindir un contrato significa dejarlo sin efecto y anular con ello todas las obligaciones legales que establece. Ahora bien, ¿cuál es esa causa para rescindir contrato que consiste en lesión enorme? El artículo 1889 nos lo deja claro:

El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella.

Artículo 1889, Código Civil

Es decir, en palabras simples se produce lesión enorme para el comprador cuando paga “demasiado caro” por un bien (más del doble de que debería costar) y el vendedor sufre lesión enorme cuando vende “demasiado barato” el bien (cuando lo vende a menos de la mitad de lo que debería costar). Para entender mejor esta idea avancemos al siguiente punto.

#2 El justo precio en la lesión enorme

Del artículo 1889 que hemos citado, podemos inferir que nuestro Código Civil procura de que cuando exista un contrato de compraventa por una cosa, se pague por la cosa lo que corresponde pagar por ésta. Ni el vendedor debe venderla a menos de la mitad de su justo precio ni el comprador debe comprarla a un precio que sea más del doble del justo precio.

¿Pero, qué es el justo precio?. El Código Civil no menciona nada sobre cuál es criterio para determinar el justo precio de un bien. Para un bien inmueble, algunos podrían argumentar que el avalúo fiscal es un referente para el justo precio. Sin embargo, como sabemos, el valor fiscal de un inmueble suele ser bastante menor a su valor comercial.

El antecedente legal que tenemos al respecto es lo que indicó sobre esta materia la Corte de Apelaciones de Santiago, señalando que lo que corresponde es tomar el valor normal que tiene la cosa al realizar el contrato de compraventa y que para ello deben considerarse los valores de mercado de los elementos que constituyen el inmueble. Por lo tanto, en nuestra opinión, debe realizarse una tasación comercial del inmueble para determinar su precio justo.

Por otra parte, es importante mencionar que el justo precio se refiere al tiempo del contrato de compraventa. Así lo deja especificado el inciso del citado artículo 1889. Este punto es importante puesto que el valor de un bien inmueble en el mercado puede perfectamente cambiar en un corto tiempo, dependiendo de las condiciones macroeconómicas del país y del dinamismo del mercado inmobiliario entre otros factores.

#3 La Lesión enorme sólo aplica para bienes inmuebles

Tal como lo oyes. El artículo 1891 establece que “No habrá lugar a la acción rescisoria por lesión enorme en las ventas de bienes muebles”. 

Para conocimiento del lector, ejemplos de bienes muebles son los vehículos, los artefactos, etc. Con esto, se entiende que la lesión enorme fue un concepto creado para regular la compra y venta de bienes inmuebles, donde normalmente se transan altas sumas de dinero y por lo mismo es importante proteger los intereses de ambas partes.

#4 Qué se hace ante un pronunciamiento por lesión enorme

Tengamos en cuenta que tanto el comprador como el vendedor pueden verse perjudicados por lesión enorme y por tanto ambos pueden pronunciarse para rescindir el contrato. Veamos cómo puede actuar la contraparte cuando comprador o vendedor reclama una rescisión de contrato por lesión enorme

Si el vendedor sufre lesión enorme y se pronuncia para rescindir

En este caso el comprador ha comprado por debajo de la mitad del justo precio. En tal caso, el comprador tiene dos alternativas:

  • Puede consentir en rescindir el contrato
  • Puede pagar lo que falta para completar el justo precio de la cosa, descontando la décima parte de este valor.

Si el comprador sufre lesión enorme y se pronuncia para rescindir

En este caso el vendedor ha vendido por más del doble del justo precio. En tal caso, el vendedor tiene dos alternativas:

  • Puede consentir en rescindir el contrato
  • Puede restituir el exceso que le fue pagado, dado por la diferencia entre el precio de  pagado y el justo precio de la cosa, aumentado en una décima parte de este valor.

Para estos valores no se deben considerar intereses ni tampoco gastos ocasionados por el contrato de compraventa.

#5 El deber del comprador al restituir por lesión enorme

Si el comprador constituyó algún derecho real en el bien inmueble contra en cual se pronuncia la lesión enorme, debe purificarlo de dichos derechos antes de restituirlo. Así lo establece el artículo 1895.

Por ejemplo, si el comprador contrató un crédito hipotecario para financiar la propiedad y constituyó con ello una hipoteca sobre la propiedad, o si por ejemplo estableció un derecho de usufructo a favor de un tercero, debe cancelarlos para restituir.

Por otra parte, si la cosa a restituir ha sufrido algún deterioro producto de alguna acción realizada por el comprador, el vendedor no tiene derecho a pedir compensación a razón de ese deterioro, a menos que el comprador haya incurrido en un aprovechamiento de los deterioros.

#6 Qué pasa si el comprador ya no tiene la cosa a restituir

La ley establece que si el comprador ha perdido el poder de la cosa que se transó, se pierde el derecho de rescindir contrato por lesión enorme para ambas partes.

Esto aplica también para el caso de que el comprador haya realización una enajenación del bien. Sin embargo, si el comprador enajenó la cosa vendiéndola a un mayor precio que el precio al que la adquirió, el vendedor inicial tiene derecho a reclamar el exceso de valor hasta equilibrarlo con el justo precio de la cosa, descontado un 10%. 

#7 La lesión enorme prescribe

Así lo estipula el artículo 1896 del citado código:

La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del contrato.

Artículo 1896, Código Civil

Es decir, si has transferido un bien inmueble mediante una escritura de compraventa y has visto afectado tus derechos como comprador o vendedor bajo el concepto de lesión enorme, tienes un plazo de de cuatro años para realizar una acción judicial para rescindir el contrato, desde la fecha de la escritura.


Si te has dado el tiempo de leer estos 7 puntos, te felicito. ¡Ya tienes un buen conocimiento sobre la lesión enorme y sus alcances. Te invito a suscribirte a nuestras redes sociales para mantenerte informado de más conceptos como éste. ¡Hasta la próxima!

16 comentarios

    1. Esitimado,
      para responder esa pregunta, sería bueno saber bajo que figura legal se realizó esa adquisición por parte del fisco. Por ejemplo, ¿fue en el marco de una expropiación?
      Saludos,

  1. El plazo de 4 años para rescindir un contrato de venta de un bien inmueble con lesión enorme ¿puede ampliarse? Participé en una venta el año 2015 y tengo muchas dudas sobre el precio que se me pagó.

      1. En la prescripción de corto tiempo no corre la suspensión ni la interrupción de la misma.
        Hay que tener presente, eso sí, que el justiprecio se debe observar a la fecha del contrato (en este caso el 2015).
        Saludos

  2. Es tremendamente interesante. Por un lado, se puede leer el texto original y por el otro está la explicación más sencilla para entender.
    Me gustó y aprendí. Gracias.

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