Tipos de Contratos de Construcción. ¿Cuáles existen?

Si estás próximo a iniciar un nuevo proyecto de construcción, ya sea para tu próxima vivienda o como una inversión inmobiliaria, es importante que conozcas acerca de los contratos de construcción que se firman en nuestro país.

En este artículo de buena Inversión revisaremos los principales tipos de contratos y  lo que debes tener en cuenta antes de firmar uno para comprender los riesgos que se consideran para ambas partes. Continua leyendo para conocer más.

El contrato de construcción: Un contrato de arriendo o de venta.

Antes de comenzar a revisar los tipos de contratos de construcción, es importante conocer algunas definiciones de base que hace el Código Civil chileno respecto a contratos de construcción.

Estas definiciones se enmarcan en el Título XXVI Del Contrato de Arrendamiento. 

¿Por qué de arriendo?. Pues si nos atenemos a la definición que hace el código civil sobre contratos de arriendo, nos encontramos con lo siguiente:

El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

Artículo 1995, código Civil

Como puedes ver, la ejecución de una obra puede considerarse como un contrato de arrendamiento. Pero no todas las construcciones de obras califican como tales. Para ello, es necesario citar el artículo 1996 del Código Civil, que establece lo siguiente:

• Si el artífice de la obra (denominado como constructor o contratista) es quien suministra los materiales para la construcción de la obra, el contrato de construcción es un contrato de venta, perfeccionándose cuando se aprueba la obra.
• Si el que encarga la obra (denominado generalmente comitente o mandante) es quien suministra los materiales de construcción, entonces el contrato de construcción es un contrato de arriendo

Estas definiciones son relevantes puesto que establecen la responsabilidad de los riesgos propios de la ejecución de un proyecto de construcción.

En este sentido, el mismo artículo es claro en señalar que para contratos de construcción en el que el constructor suministra los materiales,es él quien asume los riesgos propios de la obra, hasta que es aprobada por quien la encargó.

Revisaremos más sobre los riesgos de mandante y constructor en la siguiente sección sobre los tipos de contratos de construcción.

Tipos de contratos de construcción

Basándonos en  las definiciones legales de los contratos de construcción podemos comprender mejor los tipos de contratos que comúnmente se celebran en nuestro país y los riesgos implicados.

Contrato de construcción a suma alzada o llave en mano

Los contratos de suma alzada, a los que pertenecen los contratos de llave en mano o contratos por obra vendida son uno de los tipos de contratos más usados en nuestro país.

El nombre de “suma alzada” probablemente tiene relación con el hecho de que el precio se fija (se alza) al inicio del proyecto, por el total de la obra de construcción.

Bajo esta modalidad contractual, el contratista artífice de la obra incluye los materiales de construcción y la mano de obra en el precio total del proyecto de construcción, para entregar la obra terminada según los planos arquitectónicos y las especificaciones técnicas definidas. De ahí su nombre de “llave en mano”.

Considerando lo dispuesto por el Código Civil, los contratos de suma alzada corresponden a contratos de venta y como tales, el riesgo del proyecto de construcción los asume el contratista constructor de la obra.

Contrato de administración delegada

Este tipo de contratos es básicamente un contrato de arrendamiento de servicios en donde quien encarga la obra suministra los materiales e insumos necesarios para la construcción de la obra.

El contratista constructor conviene un precio de sus honorarios por la prestación de sus servicios, que consiste en administrar la fuerza laboral y la operación propia de la construcción de la obra. Los honorarios del contratista pueden ser fijos o variables.

Según establece nuestro Código Civil, en el contrato de administración delegada el riesgo del proyecto es responsabilidad de quien encarga la obra. No obstante, el contrato puede igualmente incluir responsabilidades derivadas de negligencias cometidas por el artífice de la obra.

Contrato de precios unitarios

Este tipo de contrato, también conocido como contrato de precios alzados relativos, es similar a los contratos de suma alzada. La diferencia radica en que el acuerdo de precio es por partida construida. 

En este tipo de contrato se lleva a cabo un análisis de las partidas de construcción de una obra, estimando los costos asociados de materiales y mano de obra y asignando los honorarios por construcción. Estos precios son acordados entre el mandante de la obra y el constructor o contratista.

De esta manera, el pago por la obra construida es la suma de las cantidades construidas multiplicadas por sus precios unitarios respectivos. 

Y con esto terminamos nuestra revisión sobre los tipos de contratos de construcción. Esperamos que el contenido de este artículo te haya orientado lo suficiente. Para complementar tu lectura, te invitamos a leer nuestros consejos al contratar una empresa constructora. ¡Saludos y hasta la próxima!