Valor del metro cuadrado en Chile

Al comprar una propiedad, es aconsejable que tengas en cuanta como referencia el valor del metro cuadrado en la comuna en que está ubicada la propiedad que es de tu interés. En este artículo de Buenainversion.cl explicaremos brevemente que significa el valor del metro cuadrado y cuáles son los valores de metro cuadrado para algunas comunas de Chile.
Tiempo de lectura: 5 minutos
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Si piensas comprar una propiedad en Chile, ya sea para habitarla o como una inversión, una de las primeras preguntas que deberías hacerte es qué tan caro o barato es el inmueble que vas a comprar. Una métrica que puede ayudarte a responder esta pregunta es el valor del metro cuadrado en la comuna en que está ubicada la propiedad que es de tu interés. En este artículo de Buenainversion.cl explicaremos brevemente que significa el valor del metro cuadrado y cuáles son los valores de metro cuadrado para algunas comunas de Chile.

¿Qué es y cómo se calcula el valor del metro cuadrado?

Para muchos, la respuesta a esta pregunta es un poco obvia. Para los que aún no entienden este concepto, les explicamos que el valor del metro cuadrado es una medida unitaria que representa el valor comercial que tiene un bien inmueble. Mientras más alto es el valor del metro cuadrado de una propiedad, más caro es el inmueble. Y, lógicamente, mientras más bajo sea el valor del metro cuadrado, más barato es el inmueble.

El valor del metro cuadrado se calcula dividiendo el valor comercial de una propiedad por su superficie. En Chile, el valor comercial de la propiedad es expresado generalmente en unidades de fomento (UF), mientras que la superficie de la propiedad se expresa en metros cuadrados (m2) (de ahí el nombre de valor del metro cuadrado). Por esto, el valor del metro cuadrado se expresa generalmente en términos de UF/m2.

Por ejemplo, una propiedad A que tiene un valor comercial de 4.000 UF y una superficie de 70 m2 tiene un valor de metro cuadrado de 4.000 UF / 70 m2 = 57 UF.

Mencionamos que el valor del metro cuadrado es una medida unitaria porque no depende del tamaño de la propiedad. Es decir, permite comparar 2 o más propiedades sea cual sea su tamaño. Esto es posible gracias a que su cálculo se hace dividiendo por el tamaño de la propiedad como mencionamos anteriormente.

Entonces, siguiendo con el ejemplo: Si tengo una propiedad B con un valor comercial de 5.000 UF y una superficie de 95 m2:

  • En términos absolutos lógicamente la propiedad B es más cara que la propiedad A: 5.000 UF para la propiedad B vs 4.000 de la propiedad A.
  • En términos de valor del metro cuadrado, la propiedad A es más cara que la propiedad B: 5.000 UF/90 m2=52.6 UF/m2 para la propiedad B vs 57 UF/m2 de la propiedad A.

¿Cuáles son los valores de metro cuadrado en Chile?

Presentamos a continuación los valores del metro cuadrado para las principales comunas de la región metropolitana, de acuerdo a los estudios realizados por la empresa GFK Chile. Estos valores están actualizados al primer trimestre de 2021 y corresponden a valores promedio por comuna de casas y departamentos nuevos a la venta.

ComunaValor UF/m2ComunaValor UF/m2
Buin45,4Padre Hurtado48,15
Cerrillos52,5Peñalolen68,8
Colina65,15Providencia98,1
Conchali60,1Pudahuel56,15
Estacion Central58,2Puente Alto48,05
Huechuraba61,5Quilicura49,6
Independencia62,9Quinta Normal64,5
La Cisterna58,7Recoleta62,6
La Florida66,7Renca49,8
La Reina92,8San Bernardo50,65
Lampa47,5San Joaquin63
Las Condes110,75San Miguel67,85
Lo Barnechea96,7Santiago76,1
Macul67,7Vitacura117,15
Maipu54,8Ñuñoa91,9

Los valores de metro cuadrado más caros en 2021

De estos valores podemos destacar que las 5 comunas con mayores valores de metro cuadrado (es decir, las comunas más caras para comprar una propiedad) son:

  • Vitacura, con un valor de 117,15 UF/m2
  • Las Condes, con un valor de 110,75 UF/m2
  • Providencia, con un valor de 98,1 UF/m2
  • Providencia, con un valor de 96,7 UF/m2
  • La Reina, con un valor de 92,8 UF/m2

Los valores de metro cuadrado más baratos en 2021

En la vereda opuesta, las 5 comunas con valores de metro cuadrado más bajos (es decir, las comunas más baratas para comprar un bien raíz) son:

  • Buin, con un valor de 45,4 UF/m2
  • Lampa, con un valor de 47,5 UF/m2
  • Puente Alto, con un valor de 48 UF/m2
  • Padre Hurtado, con un valor de 48,15 UF/m2
  • Quilicura, con un valor de 49,6 UF/m2

¿Cómo ha cambiado el precio del metro cuadrado en los últimos años?

Como sabrás, los bienes raíces suele subir su valor con el paso del tiempo, lo que normalmente se denomina como la plusvalía de una propiedad. Este fenómeno ocurre por varios factores, como por ejemplo la calidad de vida que adquiere un barrio con el paso del tiempo.

Para que sepas cómo han subido las propiedades en nuestro países en los últimos años, estos son los valores promedio de metro cuadrado en la venta de departamentos y casas en el gran Santiago, para los años 2016 a 2021:

  • El año 2016, el valor de metro cuadrado era de 58,35 UF/m2
  • El año 2017, el valor de metro cuadrado era de 58,95 UF/m2 (crecimiento de 1% respecto a valores de 2016)
  • El año 2018, el valor de metro cuadrado era de 61,4 UF/m2 (crecimiento de 4,2% respecto a valores 2017)
  • El año 2019, el valor de metro cuadrado es de 64,4 UF/m2 (crecimiento de 4,9% respecto a valores 2018)
  • El año 2020, el valor de metro cuadrado es de 70,35 UF/m2 (crecimiento de 9,3% respecto a valores 2019)
  • El año 2021, el valor de metro cuadrado es de 73,3 UF/m2 (crecimiento de 4,2% respecto a valores 2020)

Revisemos también como ha crecido el valor del metro cuadrado en algunas comunas de la Región Metropolitana en los últimos años.

ComunaValor UF/m2 2016Valor UF/m2 2019Valor UF/m2 2021Variación 2016-2021
Buin36,1541,345,425,59%
Cerrillos37,343,1552,540,75%
Colina59,360,865,159,87%
Conchali38,454,960,156,51%
El Bosque37,9
Estacion Central46,452,358,225,43%
Huechuraba47,9552,561,528,26%
Independencia475362,933,83%
La Cisterna41,351,858,742,13%
La Florida47,754,766,739,83%
La Reina78,682,2592,818,07%
Lampa35,936,2547,532,31%
Las Condes87,6597,45110,7526,35%
Lo Barnechea82,391,6596,717,50%
Macul50,554,9567,734,06%
Maipu42,750,654,828,34%
Padre Hurtado38,646,648,1524,74%
Paine47,268,5N/I
Peñalolen58,863,168,817,01%
Providencia84,994,298,115,55%
Pudahuel41,145,9556,1536,62%
Puente Alto36,942,748,0530,22%
Quilicura32,3542,1549,653,32%
Quinta Normal40,744,564,558,48%
Recoleta48,655,162,628,81%
RencaN/I4549,8
San Bernardo35,34350,6543,48%
San Joaquin47,855,26331,80%
San Miguel49,355,767,8537,63%
Santiago51,971,0576,146,63%
Vitacura91106,8117,1528,74%
Ñuñoa68,68891,933,97%

Como puedes ver, las propiedades en todas las comunas de Chile han experimentado un incremento de su valor comercial en mayor o menor medida. Esto confirma que los bienes raíces son y serán una buena alternativa a la hora de invertir.

Espero que este artículo te haya entregado la información que buscabas sobre el valor del metro cuadrado en nuestro país. Te aconsejo que tengas en consideración esta métrica a la hora de comprar una propiedad. ¡Hasta la próxima!

57 comentarios

  1. Tengo una empresa de transporte, ubicada en Peñalolen.
    entre Jose arrieta y Grecia – Molineros y vespucio
    Necesito saber el valor del m2 en esa zona para una propiedad comercial
    Agradeceré me lo envíes a mi correo por interno

    Atte

  2. Excelente información de sus artículos.
    Consulta: el resultado entre una tasación comercial podría ser diferente a los valores de m2, citando los ejemplos de se señalan ( comunas y tipos de inmuebles) ? Yo creo que sí, pero me gustaría saber su opinión. Saludos

    1. Hola Caty,
      perfectamente podría ser así. Ten en cuenta que los valores informados son meramente referenciales y promedio. Las características propias de una propiedad puedan impulsar su tasación comercial muy por sobre la media
      Saludos,

  3. Hola mi nombre es ivan y tengo una propiedad en stgo centro avenida matta con madrid entre porvenir y coquimbo y quiero venderla la propiedad tiene 800 mts cuadrado me saber si la puedo vender

  4. Me gustaria saber como se calcular la UF/m2 para casas… Debido a que para departamentos se que es m2 construidos + m2/2 de terraza.
    Ojala me pudieras ayudar, debido a que no encuentro informacion al respecto.

  5. excelente articulo, podrían hacer algo parecido pero con casas que a mi parecer es un poco más complejo por el terreno… que muchas veces puede costar más que la misma casa.

  6. Hola Dante Andrés,
    En primer lugar te agradezco y te felicito por esta valiosa información. Lamentablemente está destinada solo para la Región Metropolitana. Tu crees que sería posible extenderla un poquito más hacia el Sur, más precisamente para la zona urbana de Graneros (a 1 km del centro).
    Te lo agradecería enormemente.
    Muy cordialmente,
    Ayake

    1. Me gustaría poder ayudarte Ayake pero lamentablemente no contamos con esa información.
      Trabajaremos para poder entregarles una medida a mas comunas de estos valores
      Saludos,

  7. Buenas noches estamos vendiendo una casa en la cisterna el terreno es de 200mt2 la casa construida moderna 150 mt2 la estamos vendiendo en 3900 uf.
    5 dormitorios, 2 baños, 2 comeres, 1 living, 1 planta de envasado de alimentos, entrada de auto. Es de dos pisos
    Tu crees que es bueno el valor en el cual la estamos vendiendo. ? Esta casa esta entre Goycolea y Vicuña Mackeña Comuna La Cisterna. Me ayudaria mucho tu comentario ya que el corredor de propiedades me pasa diciendo que baje el valor para venderla. Eso me preocupa por que yo pienso que vale el valor que le pusimos. Te agradeceria mucho tu comentario.

    1. Estimada Priscilla,
      gracias por valorar mi opinión pero nuevamente digo lo que he dicho a otros lectores. Sería irresponsable de mi parte decirte si el valor está bien, o si está alto o bajo sin hacer una tasación comercial de tu inmueble. Te recomiendo que realices una tasación. Es una inversión pequeña en comparación a lo que obtendrás por la venta y que te servirá mucho.
      Saludos,

    1. Estimada Claudia,
      ¿necesitas saber el valor de metro cuadrado para departamentos o para casa? Nosotros tenemos información solamente información parcial al respecto
      Saludos,

  8. Hola, tengo una duda respecto a cómo sacar el cálculo. Quiero comprarme una casa que tiene 140m2 construido y 490m2 de terreno. Pará el cálculo tengo que tomar en consideración los metros construidos o los metros de terreno, cabe destacar que es casa habitacional. Saludos y muchas gracias

    1. Estimada Andrea,
      no te confundas. Los valores entregados son referenciales para departamentos nuevos de acuerdo a estudios de mercado. No me parecen referentes para lo que necesitas calcular. Si necesitas realmente calcular el justo precio de la propiedad que quieres comprar, lo ideal es que la tases profesionalmente. El tasador aplicará métodos como el costo de reposición, métodos comparativos y valor de renta de la propiedad para hacer una estimación del valor comercial del inmueble. Ese ejercicio si te dará un valor mas certero de lo que estas comprando.
      Saludos y Buena Inversión

  9. hola Dante extraordinario el blog muy interesante y la actualización impecable mira tengo una propiedad de adobe que obviamente esta no tiene ningún valor comercial , pero si el suelo que es de 580 M2. emplazada en santiago centro sur sector Avenida Matta, San Diego, San Ignacio Ñuble, de cuanto seria el valor del metro cuadrado en este sector.

    Gracias.!!!!

    1. Estimado Jean,
      gracias por tu comentario.
      Ten en cuenta que los valores que hemos puesto en el artículo son referenciales a edificaciones nuevas. En particular, departamentos. No existen datos públicos de valores de metro cuadrado para terrenos.
      Para determinar el valor de tu terreno, una aproximación puede ser su tasación fiscal. De todas formas, la tasación generalmente es menor al valor comercial del inmueble.
      Lo mejor es que te asesores con una empresa de tasación para determinar su valor. Te recomiendo eso si que antes de contratar un tasador preguntes cuál es la metodología que usará para tasar. No es raro que cada tasador tenga una estimación diferente de un mismo predio. Por eso es bueno que conozcas su forma para estimar el valor de tu terreno y determines si te hace sentido antes de contratarlo.
      Saludos y Buena Inversión!

  10. Estimado, muy buen blog, me ha aclarado muchas dudas, pero aun no puedo entender algunas cosas, por ejemplo en mi caso, quiero comprar una casa para mi futuro, tengo actualmente 30 años, pero aun no sé si me conviene o no comprar una casa en 100 millones con 80 metros cuadrados construidos y 120 metros cuadrados en total, como se yo si es beneficioso o no.
    Por ultimo el tema de los tipos de créditos hipotecario (mutuo endosable, mutuo no endosable, letras de creditos.
    Saludos.

    Sergio

    1. Estimado Sergio,
      gracias por tu comentario e interés en el blog.
      No podría decirte si estás pagando barato o caro por la casa que estás próximo a comprar. Depende de la comuna y barrio en que esté emplazado, de la materialidad, etc. Si quieres hacer una inversión con más información te recomiendo invertir en un tasador comercial para que te haga una idea de lo que vale comercialmente el inmueble. Para más información te invito a leer nuestro artículo de tasaciones comerciales. https://www.buenainversion.cl/blog/tasaciones-inmobiliarias/
      Saludos y buena inversión

    1. Estimado Andrés,
      Lo que mencionas tiene que ver con el valor de arriendo por metro cuadrado que puedes obtener de un departamento, no con el valor por metro cuadrado al venderlo que se discute aquí.

      Por lo general, si haces el ejercicio de calcular los valores promedio a los que se arriendan los departamentos de menos de 40 m2 y lo divides por los metros cuadrados, verás que el promedio de valor arriendo por metro cuadrado es mayor en comparación a hacer ese mismo cálculo con departamentos de mayor metraje (digamos, sobre los 100 o 140 m2 por ejemplo).

      Además, los departamentos de menor metraje son más fáciles de arrendar, por lo que sus tasas de vacancia también termina siendo menor y con ello la rentabilidad anual que obtienes del departamento.
      Te invito a leer nuestro artículo sobre rentabilidad de inversiones: https://www.buenainversion.cl/blog/calcular-rentabilidad-inversion-inmobiliaria/
      Saludos y Buena Inversión.

  11. Excelente información, me ha servido mucho en mi trabajo. Tengo una pregunta, pues me gustaría saber el valor del metro cuadro por terreno (sin edificación) y tengo una duda, estos valores publicados acá se aplican tanto para casas y como para departamentos?

    muchas gracias!

    1. Estimada María,
      Los valores presentados solo deben ser usados como referencia directa para precios de departamentos nuevos. Para valores de metro cuadrado de terreno quizás solo deberías considerar la diferencia relativa de los valores entre las comunas pero no el valor en si. El avalúo fiscal y los valores que maneja el fisco en terrenos puede ser un mejor referente para esos propósitos. https://www.buenainversion.cl/blog/avaluo-fiscal/
      Saludos,

  12. Excelente articulo, no conocía este blog, me ha sido muy útil leer los artículos anteriores que mencionas en las respuestas
    Es posible saber cuales son los factores que determinan el significativo mayor crecimiento del valor del metro cuadrado en comunas como Conchali y Quilicura , y si las razones que lo determinan , ya tocaran fondo , o se espera que siga aumentando

    1. Estimado Eduardo,
      gracias por tu comentario.
      Son diferentes factores los que pueden explicar las alzas del metro cuadrado en las diferentes comunas. Muchas veces se debe al desarrollo inmobiliario que se expande en una comuna que años anteriores presentaba menor actividad. Estos nuevos proyectos inmobiliarios pueden explicar en parte la alza de los precios.

      También influye la calidad de vida. En ese sentido, nota que la comuna de Conchalí presentaba un índice de calidad de vida de 33,1 el 2015 y el 2019 elevó su índice a 46,52. Es decir, tuvo un crecimiento de más 40% en este índice.
      Para la comuna de Quilicura el crecimiento es más abrupto. índice de calidad de vida de 25.8 el 2015 a un índice de 55.86 el 2019. Una mejor calidad de vida contribuye a la plusvalía de los predios de una comuna.
      Si quieres más información te invito a leer nuestro artículo dedicado al tema: https://www.buenainversion.cl/blog/calidad-de-vida-comunas-chile/

      Saludos de Buena Inversión

  13. Hola Dante, muy interesante el artículo, tengo una duda que te agradecería si me la puedes aclarar: respecto a las terrazas y bodegas en el caso de los departamentos en particular, ¿para el cálculo del valor por metro cuadrado de las propiedades se deben sumar dichas superficies?¿tienen algún tratamiento distinto? Con respecto a las cifras mostradas, ¿se consideran dentro de sus cálculos?

    De antemano muchas gracias!

    Saludos,

    Manuel,

    1. Estimado Manuel,
      Ten en cuenta que estos son valores referenciales para el precio de departamentos nuevos. Estos valores promedio lo más probable es que consideren en el cálculo la suma de las superficies de terrazas pero no así el de las bodegas y estacionamientos anexos a los departamentos.
      Saludos y Buena Inversión!

  14. Yo vivo en el pueblo de Lo Barnechea ( Padre Alfredo Arteaga con Robles) y tengo mi casa a la venta. La verdad que no se como guiarme en cuanto al valor de venta ya que el valor que dan por metro cuadrado acá es muy alto según mi criterio ya que se basan en las casas de los ricos. A mi me gustaría me dieran un valor real en mi sector. De esta manera puedo vender con confianza sin que me hagan tonta y desvaloricen tanto mi casa por estar en el pueblo y no en La Dehesa. Como puedo llegar a ese valor? No tienen un valor estimativo por sector en cada comuna?

    1. Estimada Elizabeth,
      Los valores que mostramos en el artículo son solamente referenciales. De todas formas, si estás en un sector cotizado tu terreno vale, independiente de cuanto cueste la casa que tienes construida en él. Imagina que si alguien quiere comprartela, puede que lo quiera hacer para derribarla y construir otra cosa ahí.
      Para tener un valor justo de lo que cuesta tu hogar antes de venderlo, lo que deberías hacer es tasar la propiedad con un profesional antes de ponerla a venta. Es una pequeña inversión que puede ayudarte mucho.
      Te recomiendo leer nuestro artículo reciente: https://www.buenainversion.cl/blog/tasaciones-inmobiliarias/
      Saludos,

    1. Estimado Felipe,
      el valor del m2 es solo referencial y diría que cuenta referente para construcciones nuevas principalmente. Puede también ser un referente para casas y departamentos usados, pero dependiendo de las características de la propiedad.
      En el caso de las viviendas sociales, no lo tomaría como referente dado que se tratan de propiedades construidas y concedidas en condiciones especiales. Si deseas saber el real precio de tu vivienda social lo mejor es que la tases. Pero primero averigua si tienes permitido venderla
      Saludos de Buena Inversión.

  15. ESto es valido para cualquier clase de terreno? Ya sea de departamento o casa??
    La informacion es confiable, cual es la fuente?
    Me parece tremendamente valiasa la info entregada. Muchas Gracias

    1. Estimado Pablo,
      Gracias por leer el artículo.
      La información fue extraída de estudios del mercado inmobiliario que realiza periódicamente la empresa GFK (Adimark). Dejo a tu juicio cuan fiable te parece la información y la empresa que ha realizado el estudio.
      Saludos!

  16. yo hace poco rato solicite valor del metro cuadrado de terreno en puente alto , Recoleta, independencia,San Bernardo (lonquen) ,la Florida ( lo cañas ) ,julio 2019.

    1. Estimado Valentín
      ¿Podrías decirnos donde solicitaste el valor del metro cuadrado? Tu fuente de información puede ayudar a otros lectores a saber más de este interesante tema
      Saludos!

  17. Desearía saber con más precisión el valor a pedir a una inmobiliaria.
    Vivo en Ñuñoa calle San Juan de Luz a una cuadra de Av. Tobalaba.
    Superficie terreno 588m2: casa 190m2.

    1. Gustavo, si gustas una evaluación comercial para tu propiedad sin ningún compromiso te puedo asesorar junto a mi equipo de profesionales en el área. Saludos
      +569 81318126 Oscar Brito

    2. Estimado Gustavo,
      Independiente de cuáles sean los valores del metro cuadrado refenciales para la comuna donde esté emplazada tu propiedad, cada propiedad es única y debe tasarse de forma particular. Te recomiendo contratar a una empresa o un profesional particular que realice una tasación comercial de tu inmueble
      Saludos!

  18. Hola. Me cabe una duda, la comuna Pedro Aguirre Cerda, contando con poblaciones antiguas (de 1945 a 1970 aprox.) de metrajes superior a los 100 mts. cuadrados, con amplios antejardines y patios, con construcciones de concreto, ladrillo y entrelosas, entregadas con el DFL 2,, y que ante fuertes sismos no han sufrido grietas y esto es generalizado en el sector. Ha contado por más de medio siglo con Terminales de Recorridos Públicos y paraderos muy cercanos. Consultorio de Salud que hoy se han implementado con Laboratorios de Exámenes y Especialidades. Se cuenta además con Colegios que van desde Educación pre-básica a Cuarto Medio, Cientifico-Humanista y Técnicos. Salas Cunas y Jardínes. Compañía de Bomberos. Carabineros. Consultas Particulares de Médicos y Dentistas. Feria Libre 2 veces a la semana. Organización Comunitaria, por hoy con canchas de deportes. Con Avenidas que llegan a todos los puntos de Santiago, y la Autopista Central a 1 minuto de las viviendas. Hospital Barros Luco a 5 minutos en caso de urgencia. Con Estación de Metro-Tren en Lo Valledor, Pedro Aguirre Cerda y Lo Espejo. Y los que antaño fueron campamentos, hoy muestran una cara cambiada con viviendas particulares; donde a pesar de la delincuencia en Santiago, los traficantes aún no han logrado tomarse las calles. Me pueden decir entonces ¿Por qué el valor del metro cuadrado de las propiedades esta entre los más bajos de la Región Metropolitana.

    1. Estimada Hélyda
      Gracias por comentar y transmitirnos tu inquietud. Las cualidades que mencionas de la comuna sin duda son muy buenas. No obstante, debo mencionarte que, de acuerdo a un estudio objetivo realizado por el Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Católica, la comuna de Pedro Aguirre Cerda tiene un índice de calidad de vida de 34,28 puntos, bajo la media nacional (de acuerdo a los resultados del estudio de 2018). Este factor influye en los precios de las propiedades, puesto que se traduce en una mayor demanda por un sector. Si necesitas más información, te invito a leer nuestro artículo sobre el indice de calidad de vida https://www.buenainversion.cl/blog/calidad-de-vida-comunas-chile/

      Me alegro que esté conforme y contenta con la comuna donde resides. Finalmente eso es lo que más importa, independiente de cuánto cueste el metro cuadrado en tu barrio.
      Saludos de Buena Inversión!

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