Para la mayoría no es un secreto que los bienes raíces son una excelente alternativa a la hora invertir tu dinero, siempre que elijas bien dónde invertir. Y es que una mala decisión a la hora de comprar una propiedad como inversión te puede significar muchos dolores de cabeza para tus finanzas. Para que esto no te pase, en este artículo de Buena Inversión te entregamos 5 tips o consejos a la hora de invertir en propiedades.
¿Por qué conviene invertir en propiedades?
Comenzamos este artículo mencionando que las propiedades son un excelente forma de invertir tu dinero. Si no estás muy convencido de esta afirmación, aquí te damos 5 razones de por qué es conveniente invertir en propiedades.
- Representan una inversión relativamente estable: En la medida que logres amarrarla con un buen contrato de arriendo, puedes generar un flujo de caja estable en el tiempo por las rentas de tu propiedad.
- Generalmente adquieren valor en el tiempo: El desarrollo económico, social y urbanístico generalmente termina favoreciendo la plusvalía de propiedades de una ciudad.
- Permiten flexibilidad en la inversión: Al ser un tipo de inversión que se cauciona con la hipoteca de la propiedad, permite que hasta solo el 10% de la inversión sea financiada con fondos propios del inversionista, lo que otorga flexibilidad en cómo estructurar el financiamiento en términos de montos y plazos.
- Pueden autofinanciarse: Gracias a la flexibilidad mencionada en el punto anterior puedes estructurar el financiamiento de tu inversión de manera que el pago de la deuda mes a mes sea completamente cubierto por el arriendo, con lo cual la inversión no se transforma en una carga financiera para tu bolsillo.
- Conlleva beneficios fiscales: Por las propiedades en que inviertas deberás pagar contribuciones. Este impuesto territorial es bastante menor al impuesto que podrías pagar por las ganancias que obtienes del arriendo (excepto si arriendas una propiedad amoblada). Esto es una ventaja tributaria frente a otros tipos de inversión.
Consejos al invertir en propiedades
Entregamos a continuación 5 consejos que te recomendamos seguir para invertir en propiedades de forma exitosa:
Tip # 1: Compara el precio con otras propiedades
Objetivo: Evaluar el precio de la propiedad en que vas a invertir comparándolo con el de otras similares en el mercado para estimar su conveniencia en relación al precio.
Si lo que buscas es comprar una propiedad como inversión, y no como tu próximo hogar, es lógico que te preguntes si la la propiedad que estás próximo(a) a comprar es la mejor alternativa dentro del mercado inmobiliario. Para ello, es recomendable que compares la propiedad con otras de similares características (número de dormitorios, superficie, etc.).
La comparación con otras propiedades te permitirá evaluar si el inmueble en que vas a invertir está dentro del rango de precios para ese tipo de propiedades, o si está por sobre o debajo del precio promedio. Lógicamente como inversionista buscarás evitar invertir en una propiedad que está sobrevalorada y celebrarás invertir en una propiedad subvalorada.
Tip # 2: Revisa como referencia el valor del metro cuadrado
Objetivo: Evaluar el precio de la propiedad en que vas a invertir contrastándolo con el nivel general de precios del mercado inmobiliario para estimar su conveniencia de su precio.
Siguiendo con el ejercicio anterior, es aconsejable que también realces una comparación con el nivel general de precios del mercado inmobiliario para propiedades de diferentes superficies y diferentes instalaciones. Una métrica que te permite realizar esta comparación es el valor del metro cuadrado.
Este ejercicio te permitirá contar con un marco general de referencia. Al revisar la evolución histórica para los valores del metro cuadrado en los últimos años podrás entender en qué momento está el mercado inmobiliario y cuales son sus perspectivas en los próximos años.
Tip # 3: Revisa como referencia el valor del avalúo fiscal
Objetivo: Evaluar que tan elevado está su valor comercial en contraste con su avalúo fiscal para estimar su potencial de plusvalía.
Otro valor que es recomendable revisar a modo de referencia al invertir en una propiedad es su avalúo fiscal, que es el valor que la autoridad fiscal le otorga al inmueble.
Es importante aclarar que es normal que el avalúo fiscal de un propiedad sea más bajo que su tasación comercial. La pregunta es: cuánto más bajo es. Si haces el ejercicio de calcular la razón entre el valor comercial de una propiedad y su tasación fiscal, seguramente encontrarás que ese cociente varía entre propiedades de diferentes sectores.
Esta métrica puede ser interpretada como una medida de que cuanto se ha incrementado los precios de las viviendas en un barrio. Mientras mayor sea esa razón, mayor es la burbuja de precios en un sector y menos atractiva puede resultar en términos de plusvalía.
Tip # 4: Estima cuando podrás obtener de arriendo
Objetivo: Estimar las rentas que se pueden obtener de la propiedad en un periodo de tiempo para evaluar los flujos de caja, su viabilidad financiera y rentabilidad esperada.
El objetivo más común al invertir en propiedades es arrendarla para obtener rentas de forma periódica. Si ese es tu caso, es lógico que te preguntes cuánto es el potencial arriendo que podrás obtener de la propiedad antes de invertir.
La forma más sencilla de hacer esto es hacer una revisión general de precios actuales en el mercado. Por ejemplo, buscando en portales como el Portal Inmobiliario. Lo ideal es que esta revisión de precios sea para propiedades de similar metraje, igual número de habitaciones, para el mismo tipo de uso y en lo posible que pertenezca al mismo barrio.
Haciendo una revisión de los precios de arriendo para propiedades de similares características podrás obtener un rango de precios y el precio promedio entre otras estadísticas.
Sabiendo el valor al que podrás arrendar tu propiedad podrás hacer una evaluación financiera de tu proyecto de inversión. Entre otras, podrás calcular el dividendo que podrías pagar mes a mes para financiarla con crédito, de manera que el dividendo pueda pagarse con el arriendo obtenido. Esto también te permitirá estimar la rentabilidad de la inversión, como veremos en la siguiente sección.
Tip # 5: Calcula la rentabilidad y compara con otras alternativas
Objetivo: Evaluar la rentabilidad sobre la inversión de la propiedad para estimar la conveniencia de invertir en ese activo en comparación con otros activos financieros.
Finalmente, debes recordar que estás adquiriendo una propiedad como inversión. En ese sentido, es lógico que te preguntes si la propiedad en la que estás interesado es realmente un activo financiero más atractivo que otras propiedades o que otros instrumentos de inversión.
Para responder a esta pregunta debes calcular la rentabilidad de la inversión. Te en cuenta que los valores de rentabilidad serán diferentes dependiendo si vas a apalancar la inversión con crédito o no.
Con el cálculo de la rentabilidad de tu posible inversión deberías hacer dos cosas:
- Comparar el valor calculado con el de otras propiedades: Ojo con descartar una propiedad por ser a priori más cara que otras. Quizás esa propiedad que estás descartando te puede entregar mayores niveles de renta y haciendo el cálculo podrías obtener de ella mejor rentabilidad. En suma, solo elige una propiedad en desmedro de otras en la medida que sea capaz de entregarte mayor rentabilidad.
- Comparar el valor calculado con otras alternativas de inversión. Compara la rentabilidad anual de tu eventual inversión inmobiliaria con la rentabilidad que podría entregar otros activos en los que podrías invertir tu dinero: Fondos mutuos, depósitos a plazo, acciones, invertir en un negocio, etc.
Espero que estos consejos y datos te hayan servido. Si te han hecho sentido, aplícalos antes de realizar tu próxima inversión en propiedades. Si tienes otra recomendación, te invito a que dejes tu comentario para compartirlo con otros lectores. ¡Saludos y Buena Inversión!
